近年金茂在雪球上倍受关注, 我就不多做点评了。由于今天问题比较多, 所以我分了下类, 再总结了一下, 供大家参考。
销售增长
过去包括去年销售是实现26%的增长，之前每年也是有40%-50%增长，未来我们其实是调低了增长速度，从2000亿到3000亿，实际上我们每年也只有20%多增长。我们货值还是非常充足的，总货值大概6000亿，即使现在很少拿地，也能满足2000亿、2500亿这两年的目标，未来我们会按照市场情况和增长速度进行土地资源安排。包括城市运营的道路，城市运营是可持续发展的一个土地储备方式。2022年希望城市运营拿地占比能到60%，大量土地通过城市运营来做到。今年供货总量超过3000亿，供货节奏也有改善，集中在2、3季度，供货没什么问题。针对疫情情况，从一月份启动计划，把在线销售抓起来，目前效果还不错，3月份启动温暖安家计划进行定向让利，效果也不错。现在各地售楼处也开放了，金茂绿色健康产品、物业服务口碑都是不错的，体现了产品力。我们三月份会很大程度提高我们的销售额，今年可售货值3110亿，对于2000亿销售目标还是很有信心的。
销售细节: 毛利率, 权益及布局
今年毛利率有一定幅度下降，主要是因为16、17年的调控周期，有些地土地价格比较高，总体毛利，包括已签约未结算在25%-26%，2020年毛利下降趋势会得到改善，18、19年无论是招拍挂还是城市运营，很多都是底价和低溢价率拿的。二级市场已售未结, 大概2336亿(全口径的，不完全反应到营业收入中)，这部分毛利率大概25-26%，预期后面能保持比较好的增长。今年希望努力结算40%，今年还有一部分是当年销售，还是会努力加快最后的交房，大概会有一个月的工期受疫情影响，会进一步加快结算速度。2020货值20%是城市运营的地，毛利率在35%以上。未来希望不断获取城市运营的土地提升毛利率和权益比。我们一直尝试提升权益比例，去年应该是有所提高的，因为城市运营项目权益是100%。19年销售超过50%的权益比例。随着城市运营比重加大，未来权益比重也会加大。回款率达到95%的原因, 一个是一二线城市布局，去年一二线城市销售是2位数增长，虽然总体只有4点几个百分点的增长，因为3线城市有下滑。金茂正好处在一二线城市，80%货值都在一二线，整个销售都是比较可观的。另外中国金茂对销售考核也大幅调整，只考核回款不考核签约。
疫情影响
公司对疫情影响做了一个判断，周期大概是影响一个月，内地现在基本已经控制住了，主要控制输入性的疫情。整体对我们年度的供货影响非常有限，因为一季度销售供货本来就占比14%左右的量，而且有一些也是续销，销售在一季度会有一些影响，但对全年影响有限。目前公司整体复工率达到97%，只有武汉项目暂时没有开工，暂定4月15号开工，对金额影响不会太大，今年2000亿销售任务是坚持希望能完成的。2000亿里面大概50-60%是滚存的，40-50%是新增的，上半年一季度有新增的项目，还是有希望增加新增货值储备。2-3月份疫情对酒店餐饮商业影响是非常大的，我们预测酒店和商业对收入影响大概2-3个亿，需要后续工作赶回来，写字楼整体比较正常。收入这一块预测比较保守，46个亿不会有太大的影响，取决于未来报复性增长的量有多大。当年SARS也是影响2个亿，后期都比前一年有两位数增长，随着相关政策退出来，如果3-4月初疫情有所控制，影响不会特别大。酒店总体整个行业2019年是比较困难的，我们整个酒店上市板块营收基本持平，加上未上市自有部分总的是增长的。我们酒店定位还是不错的，金茂酒店在行业表现还是比较突出的。
混改进展
疫情估计会延后进度，预计今年会完成，脱表时间还不确定。两化合并给城市运营带来了机会，这个体量还在商谈之中，目前对接了贵阳、北京、青岛、济南等城市，比较快的应该是贵阳项目，去年年底也和贵阳签订了推进协议，今年有可能获得土地的，其他还是取决于政府的状态，中国化工已经全部交给金茂进行地产开发，主要工作进程是和政府进行对接，还请大家继续关注具体进程。
城市运营
我们对项目选择非常苛刻，大家注意我们的选址基本在大城市周边，是未来城市的一块，城市运营是城、人、产的逻辑，以城带人、以人带产，整个产业更多是自己拥有的，比如说酒店、商业、写字楼，比如投资的科技产业。产业的复制性很强，最后才是产业的各个品类，包括现在在大文化、大健康布局进行产业资源的嫁接，也会会有所弥补。整个运营项目会保障产业和配套的基础之上来确定。一级开发毛利率还是比较高的，比二级开发高，毛利率在40%-50%间。2020年二级开发签约毛利率应该比19年会高，在25%-30%之间，主要看哪些卖得好。
商业地产领域竞争
主要战略是根据城市运营定位确定的，酒店、商业、写字楼都是为城市运营作为重要配套，不可避免要做一些体量。这两者是共生共长的，不会特意买一块地做商业项目，是和城市运营一起的。每个业态都会进行考核，商业要达到6%投资回报才允许。
第一部分 管理层点评
一、公司策略
1.1 投资策略
- 拿地以一二线为主，出现了三四线基本都是城市圈内的，孤零零的三四线地不碰。未来计划城市运营拿地占比达到60%。
1.2 运营策略
- 金茂布局一批以城为特色的优质城市运营项目，在落地实践中诠释以城聚人，以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑。
- 将在现有中国金茂及金茂酒店双上市平台基础上，加大住宅、写字楼、商业、酒店、物业、装饰等各板块资本运作力度，搭建专业化、国际化、市场化的地产基金平台，丰富投融资渠道，支持核心业务扩张的同时成为新的盈利来源。此外，还将积极探索与设计PPP基金、产业发展基金等与房地产相关联的上下游产业基金产品，在与公司核心业务发展形成良性互动的同时也将贡献良好的投资收益。
第二部分 业务回顾
2.1业绩亮点
- 合同销售持续增长强劲，销售金额按年增26%：合同销售额为人民币1608亿元，同比增长26%，销售均价2.3万元/平方米，连续三年位列行业第一；已售未结2336亿元，已售未结部分毛利率25-26%，维持2020年2000亿目标不变。
- 低融资成本，稳健杠杆水平：2019年4.94%平均借贷成本，净负债率74%，较去年上升3个百分点，公司2019年保持派发核心盈利约40%作为股息。
- 回款率超95%，销售回款1573亿元：2019年，中国金茂实现签约回款1573亿元，回款率超过95%。
- 六大城市群累计落地20余项目：截至2019年底，在全国6大城市群累计落地20个城市运营项目；投资、建设、运营城市、区域、项目级能源站46个，总供能面积约2,800万平方米。
2.2收入结构：
- 报告期末，本集团物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为人民币2336亿元。
- 共6个城市签约超过100亿元，四季度签约金额比重分别为14%、31%、32%、23%。
2.3其他业务
- 物业租赁：物业租赁收入14.5亿元，占总收入3%，按年变动百分比为0；
- 酒店经营：酒店经营收入19.7亿元，占总收入5%，按年变动百分比-4%；
- 其他收入：其他收入22.2亿元，占总收入5%，按年变动百分比49%%；
2.4投资回顾：
- 2019年新增土储1390万方，权益比例53%，平均地价7525元/平方米，新增土储成本逐年下降。二级总土储为5857万方，79%位于一二线城市，总可售货值超过6000亿元。
第三部分 财务状况
1、 重点指标
- 收入433.6亿元，同比增长11.9%；
- 毛利约为127.65亿元，同比减少约12.2%；
- 净利润约86.29亿元，同比增长约16.97%；
- 归母净利润约64.52亿元，同比增长约23.8%；
- 母公司股东应占每股基本盈利约0.55元。
2、 财务风险：
- 净负债率为74%，较去年末上升3个百分点；
- 截止2019年12月31日，融资总额约为人民币960.4亿元，上年同期融资总额为人民币879.7亿元，同比增长9.17%。
- 债务结构
• 1年内到期的债务266.6亿人民币；
• 1-2年内到期的债务199.7亿人民；
• 3-5年内到期的债务349.1亿人民币；
• 5年以上到期的债务144.94亿人民币；
第四部分 业务展望
- 今年实现2000亿元销售目标问题不大，20年可售货值3110亿元，去化率64%即可实现。计划到2021年、2022年分别实现2500、3000亿元销售目标，其中2022年租金收入达到50亿
- 截至2019年底，在全国6大城市群累计落地20个城市运营项目；投资、建设、运营城市、区域、项目级能源站46个，总供能面积约2,800万平方米。
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