$置富产业信托(00778)$ 香港的物业cap rate普遍偏高，导致reit净资产高估比较严重。但即使如此，目前价格下一些reit也已经具备一些投资价值，以778为例。
截至2023年底，778物业估值390亿港币，cap rate为4.3%。有息负债为97亿港币。
先看基本面，778是少数香港在2023财年营收依然略有增长的reit，比纯写字楼物业或者有部分写字楼物业的reit要好得多。目前香港写字楼无论租金还是入住率仍在寻底。商场的话，受港人北上消费潮，以及内地游客人数和购买力下降影响，销售额萎靡不振，但租务仍然明显优于写字楼。
778作为纯零售物业，尤其是物业带有很强民生属性，从风险角度优于写字楼reit。哪怕部分细分行业受到较大影响（比如房产中介、幼儿园、部分餐饮业等等），只要人口总量不下降，给足时间，市场自然会调整商场的租务结构，尤其是778的商场位置都不错，交通便利，周边居住人口密集。
回到估值，假设4.3%的cap rate太低，直接加倍，8.6%，这个应该足够反应香港物业真实情况而且留有足够的安全边际。这样，390亿物业估值变为195亿。粗算，每单位净资产将由现在的13.94港币下降到4.26港币，负债率将上升到60%左右，偏高，但还算可控。目前价格基本算净资产打八折，不算是便宜到地板价，但也绝对不贵，隐含cap rate已经达到10.5%，已经基本到达击球区。
目前的股价表明市场的几个担心：第一，未来空置率上升和租金下降的可能性；第二，由于美国降息遥遥无期导致香港贷款利率将维持长期高位的可能性；第三，削减分派和供股的可能性。
我认为，第一，可能性存在，但港人北上消费的影响被夸大了；第二，可能性较大，对778有一定影响，但利率应当不会再上调，即使考虑778的利率对冲到期，总体影响依然可控；第三，削减分派有可能，778一直将可供分派收益全额分派，未来有可能下降到90%（法律规定的下限），剩余部分可用于还债，缓慢降低负债总额。供股的话，目前价格可能性很低。
综上，778目前隐含cap rate超过10%，风险优于同行的写字楼reits，负债可控，股息率超过10%，已经具备一定的投资价值。未来如果美国降息，将成为促使股价上升的催化剂。