文 | 腾越
义合控股$义合控股(01662)$ 在本周发出了一项新公告，披露了一项看似不太起眼的业务举措。据公告显示，义合控股透过子公司义合青创有限公司与广州混城资本管理签订一项协议，承租广州华新集团旗下物业——华新汇1号及2号楼，合约期为12年零10个月。
据披露，这两幢楼总建筑面积约为12,000平方米，承租上述物业，义合将支付人民币约1.81亿元(折合约2.22亿港元)，相当于义合以97.94元/平方米/月超实惠的租价打包租下了上述单位。
同时，近两日坊间不断有人猜测义合控股未来极有可能借此新业务，重新包装分拆上市，但未来究竟是主打分租业务还是以“元宇宙”概念作为新上市单元的核心商业模式呢？
分租业务，稳赚不赔
事实上，此次交易并不是义合控股第一桩分租生意，如果加上本次最新签订的广州华新汇1号楼及2号楼租赁协议，再加上义合过去1年租入的其他大型物业，仅过去一年间，仅广州巿一地，就取得了分租总建筑面积已超过39,000平方米。
分租业务模式，其实是一个非常简单的商业模式，对于投资人来说，基本上可以说是一眼看到底。为何这么说呢？
咱们以新华汇为例简单计算一下便可得知。刚才算过了，此项合约均摊到一平米的单月直接成本是97.94元。按照贝壳找房的数据，海珠区目前的写字楼租价在120-220元之间，咱们按照均值是180元/平方米/月计算好吧？这样算下来，满租的前提下，一年的租金收入就是2600万，而义合虽然签订的是长期合约，但交租却只须按季甚至按月缴纳，假设首付按金及租金以一年为限的话，基本上最保守地计算，从第四年起，租金成本基本就是从前三年的租金收入中投入了，也就是说第四年之后的分租收入（不考虑出租率和其他成本、费用等因素）就是净赚的了。
这就是为何在资本市场角度看，是一个一眼看得到底的生意模式的原因。但是这个商业模式从风险和回报的角度看，确实是一桩不错的买卖，风险不大，回报稳健。但这个商业模式最大的不足就是太过于“一眼看的到底”了，想象空间貌似还不够大。
未来分拆上市最重要的是题材和估值，题材有了，估值就变得异常关键，而影响估值的关键因素是能否实现快速复制，这是摆在运营团队眼前最关键的症结所在。例如能否三年内，从3.9万平米达到39万平米，能否在广州以外多地开花，这一点对于疫情环境下来说，极有现实意义，能否通过多区域多城市的布局，化解因为可能发生的疫情管控而造成的出租率下降的风险。
新概念，更具想象空间
其实，除了迅速“规模化”之外，还有很多途径能够增加一层想象空间。其实从官方发布的新闻稿中就已经给了我们答案了。
据义合控股表示，未来分租业务的增值之道在于强化“元宇宙”概念，包括为租户提供虚拟实景直播室、透过与协作软件公司合作提供各种协作工具、为租户搭建元宇宙空间使用权以及元宇宙营销方案及实施团队等等。
这里解读一下，究竟元宇宙的概念能够带来怎样的想象空间呢？
我们可以借鉴一下之前在美股上市差点中道崩殂的WeWork$WeWork(WE)$ 的经验，人家的缺点和问题咱们不去揭伤疤，单说优点。
WeWork之所以能够在这么短的时间内将估值做到连自己都吓一跳的规模，笔者认为最关键的点是它不仅把共享经济的价值做到最大化，而且还给这家“二房东”披上了一件华丽的高科技外衣。据WeWork内部人士透露的消息，其内部曾有一个非常经典的理念，他们认为在WeWork庞大的网络下面，即便不离开这个网络，会员和会员之间都能产生交易和生意往来，这就是WeWork打造的所谓“虚拟商业世界”。根据WeWork当时的招股说明书显示，WeWork在全球29个国家111个城市的528个地点设有联合办公室区，会员数量达到52.7万，当然现在的数字肯定会有所不同。
而“元宇宙”的概念先天就带着“虚拟”的基因，所以说，如果义合假以时日能够将元宇宙的概念很好地落地到具体的店面运营之中，比如前面提到的协作工具、元宇宙空间等等，并从战略层面进行重新的规划。假如届时还能够摒除WeWork“前车之鉴”中譬如盈利能力的问题、资产过重的问题等等，最终打造的义合新商业版图，不见得想象空间会小。
总而言之，将分租业务从单纯的“包租公”定位中脱胎换骨，然后搭上类似“元宇宙”这样的产业新风口，并扮演其中一个关键的一环角色，及早布局，等别的分租同业对手想明白了，至少占住一个先入为主的先发优势。这就是别人抄不来的“想象空间”。$领展房产基金(00823)$