沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春——新城控股2021年报&近况简评

新城的年报总体情况：营收1682亿，同比+15.64%，归母净利润125.98亿，同比-17.42%，扣非102.45亿，同比-21.53亿，EPS5.59，同比-17.7%，不进行分红，作为对资本市场的对冲，用1亿-2亿进行回购并注销作为补偿。

一个一个来：

首先是业绩怎么样？

毛利率：

今年的年报把住开和商开合并成“房地产开发销售”一个口径，这个毛利率是17.68%，比去年下降了4.06%，而商业运营又比去年提高了1.88%，可以看出来现在新城一边是冰，一边是火，开发业务在目前的大环境下确实承受了非常大的压力，而同时商业运营这块做的还是风生水起。

营收占比：

商业运营的营收占比提升了1%，来到了4.74%，也是目前新城上市几年来的新高，贡献的净利润如果按照32亿粗略计算，已经超过了当年净利润的25%。

细心的读者可以发现了，营收是增加了15.64%，毛利率只下降了4%，但是净利润下降了17.42%，这用毛利率下降是解释不了的，所以原因公司又发了个公告：计提了54亿的减值，影响净利润34.4亿。

所以新城今年的计提就是解读业绩的关键。

如果说假如不计提，其实新城的业绩也是挺亮眼的，特别是在这种大环境中，不和龙湖这样的优等生比，在一众民企中还是可以的，就算和某龙头房企比，新城也明显处于优势。

但是不计提，很可能就浪费了一次洗澡的机会。而且计提是有会计意义的，在目前的时点看，目前库存的市场价格与账面价值不符，就先计提了，如果以后行情回暖，实际结算以后，当期利润还存在释放的可能。

计划竣工面积：

乍一看好像不乐观，2021年计划竣工面积4309.86万平，到了2022年只有2801.69万平。而实际上2021年实际只竣工了3290万平，这样的话从3290万平到2801.7万平，竣工面积减少的比例不算大，而且毛利率更高的综合体面积占比也有提高，2022年没有大额计提的情况下，业绩应该还是会比较平稳的，无需过于担忧。

三费控制：管销费用合计101亿不到，2020年是95亿，小于2021年的15%的营收增速。据我所知，新城今年一直在抓“降本增效”，不是喊口号那种，力度相当大，所以成本管控这块新城做的还是不错的。

资产负债情况：

总资产5342.93亿，同比去年的5377.52亿，微减。

资产负债率从2020年的84.73%下降到2021年的81.82%。

CFO接近220亿，原因是拿地谨慎。

整体融资成本6.57%，比2020年的6.72%微降。

表内有息负债：短期借款5.6亿+一年内到期流动负债293.5亿+长期借款429.9亿+应付债券181.7亿=910.7亿

表外明股实债：115亿。

表外按照8%计息，表内按照6.57%计息：2021年付息金额大约是表内60亿，明股实债9.2亿，合计不到70亿，明显低于经常性的租金收入。

其实就是一个缩表的进程，减个肥，瘦个身，洗个澡，以后轻装上阵。

截止12月31日在手现金552亿，看着还行，但是减去受限资金，再减去今年还掉的债，目前看来还是比较困难的，不然的话也不至于不分红。

然后说下分红这事：

大家也看出来了，今年的年报简评做的没有往年那么的图文并茂，内容丰富，也不怕大家笑话，主要还是没分红，动力不足。

价值投资者可能不会太在意股价的波动，但是对分红，对股息率还是有诉求的。

当然目前公司困难，大环境如此，股东们也都理解，很多投资者也都表示接受。

但是也有接受不了的，所以公司还细心的出台了回购计划进行情绪上的安抚。

作为我个人来说，还需要一段时间消化一下这个消息。

总的来说，新城的管理层还是有考虑到小股东的感受，大股东定增输血，管理层增持债券，都是加分的动作，包括这次的不分红，也都是从公司的安全性出发考虑的，作为股东可以理解，甚至也有些预期，但是落在自己头上确实谈不上高兴。

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年报说完了说下新城近况吧：

一句话总结就是：目前安全性有保证，成长性待观察。

这个之前我有提到过，就在今年年初上一篇近况跟踪的帖子里表达过这样的观点：

山重水复疑无路，柳暗花明又一村————新城控股近况简评

当时的观点一共总结了5个：

1.融资和去化两个难题，解决任一一个，安全性有保障。

2.去化问题在今年下半年会有好转。

3.融资问题是阶段性的。

4.新城在内的一众民企弹性和α收益更高。

5.新城商业运营能力的稀缺性。

并且给出新城“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的判断。

目前来看，两个问题依然存在，融资问题的好转迹象和边际改善预期要更好一些，包括今天又提出了62亿小公募债券的申请，如果这笔钱届时可以结结实实拿到手里的话，那么安全性又能提高一大截。

至于弹性更高的判断，我当时基本上还是考虑的向上的弹性，向下这么大的弹性着实出乎预料之外，足见二级市场的波动之大。而且我想到了其他民企的弹性，但是没有付出任何行动，所以知易行难，这几天地产妖股横行，只能是看看热闹了。

至于“山重水复疑无路”，当时觉得最坏也就是黑天鹅底就算“无路”了，没想到还能这样的“无路”。

当时新城的股票和美元债双杀，我曾经向新城建言如果有准备拿地的钱，不如去买美元债，年化收益率150%，比拿什么地都强。实在不行拿出一两个亿也可以，大钱拿不出，拿些小钱也不错。当时新城回复我这样做有收割韭菜的嫌疑，不利于以后的发债，但是也会考虑其他策略。之后我看到了穆迪的言论，穆迪表示公司低价回购债券视为违约，我也知道了公司的难处。后来就有了公司管理层增持债券的举动，还是令人欣慰的。

至于未来新城的安全性能保证多久，成长性要观察多久，这个非常依赖环境的变化，这不是一家企业自己可以决定的事情。

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对新城未来的一点个人看法：

目前阶段，缩表是大概率的，瘦身还要继续，住开还是要承压的，同时如果抗疫环境没有大的变化，吾悦蒸蒸日上，租金收入持续增长，今年给出了105亿的商业运营目标，经常性收入远远覆盖资本性支出，所以新城的基本面可能会比较割裂，奏出一首冰与火之歌。而这种基本面的割裂反映到资本市场可能会更加的割裂，预期差进一步加大，悲观者盯着住开越发悲观，乐观者盯着吾悦越发乐观，分红预期的转变也会让价值投资者内部继续割裂，具体反应到股价就是波动可能会加剧。

但是总的未来只有一个，那就是“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，至于新城到底是“沉舟”，还是“千帆”，相信大家心里都有自己的一杆秤。

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