好的奥特莱斯大概是个这样的生意：第一年投入10亿左右买地和建楼：地价2000一平米，10万平米土地投资2亿，建筑面积12-15万平米左右，建安成本5000，大概投6-9亿，合计8-11亿。
然后一个奥特莱斯商场如果运营顺利，第一年5亿销售额，第十年30亿销售额，杉杉商业集团有四个奥特莱斯都是十年内做到了30亿销售额，这样十年间大概平均17亿销售额，10%的扣点，大概1.7亿收入，40%左右运营成本，运营现金流大概1亿每年。
也就是十年不分红不派息，可以收回投资成本。
然后第十年卖掉这个商场，这个商场按照30亿销售额，3亿营收，1.8亿现金流，估值15倍（一般reits按照5%现金流估值，也就是20倍），27亿。
投十个亿，十年收回现金10亿，第十年卖27亿，大概十年三倍。
如果参考首创武汉奥特莱斯和首创济南奥特莱斯，10万方含土地的决算总投资大概6亿，奥特莱斯回报率还会好一些。
风险就是奥特莱斯开太多，竞争激烈。
$唯品会(VIPS)$