建业新生活深耕河南，物业密度高，低负债，分红率高，轻资产模式，能够长期经营。这些都是它的优势。缺点是关联方欠款。下面简单谈谈建业我的一些关注点：
一、关联方应收15.5亿元
如果要分析建业新生活，15.5亿元的关联方应收款这个是避不开的话题。这个也是建业新生活的硬伤。看到硬伤最简单的方式是放弃研究这个公司，这一两年民营地产确实比较艰难，物业公司现金又比较充裕，地产公司老板难免会有占用物业公司资金的情况。
另一种情况分析关联方还款的可能性，因为现在国企占比建业地产30%左右的股权，注入国企信用之后很大可能走出困境，把关联方欠款还上。
这个就是见仁见智的问题，相信国企如果后来能够还上关联方欠款的可以忽略这个风险。相信都会坏账的，把它排除掉这个投资标的。
二、毛利率净利率
21年对比20年，总体毛利率和净利率还是上升的。公司在收并购和新业务拓张方面还是注重毛利率和净利润率的提升的。不过这个需要持续跟踪，在上一个文章中也提到由于住宅物业提价比较难，可能还需要面对员工工资的增加，可能导致毛利率和净利润率下滑，至少目前来看建业新生活还是可以的。
当然跟踪毛利率和净利润率这个指标有点滞后，所以在买入的时候就要注意安全安全边际，比方说正常情况下这种商业模式给15-20倍市盈率问题不大，现在这种情况下很多物业股都是5-10市盈率，哪怕是看错了。也是有安全边际。
三、分红能否持续
分红能否持续，这个跟踪协议面积，我们都知道物业有一个在管面积和协议面积，在管面积是碗里的菜，合约面积扣除在管面积是锅里的肉。物业股跟地产还是有些不一样，地产今年买了2000亿元，明年还得新增项目卖2000亿，明年也可能遇到行情不好，或者拿地冲动的时候可能就是亏损的。物业是今年1亿方，明年净增加2000万方，明年年底就是1.2亿方，物业是一个可以积累业务，随着交付的物业越来越多，只要通过管理手段或者通过其他增值服务来保持毛利率和净利润率的稳定，这个生意就是一个非常好的生意，建业新生活截至22年10月底在管面积是1.51亿平米，合约面积是2.62亿平米，这个就是未来两年业绩增长的保障。
因为国企入股了建业地产，建业地产未来大概率能够保持地产开发业务。中原建业持续保持轻资产的代建业务，账上货币资金比较多也在持续收购新的物业公司，收购的也主要是河南本来的物业，通过提高物业管理密度，提高人员使用效率，也更加方便拓展其他的增值税服务，利润大概率能够维持，同时也是轻资产模式，大概率能够保持发比例的分红。
四、风险点
主要的风险点就是这个关联方应收这个15.5亿元。
另外就是需要看看能否通过科技，管理，增值服务和提高密度降低成本等措施保持让公司持续保持毛利率和净利润率。如果净利润率持续下滑，就应该卖掉。
总体看建业新生活还是一个不错的标的。