不是不相信万科净资产，而是不相信管理层红利 。我给你随便列几个你自己看：
1. 物业引入新股东，然后没多久高价回购，然后ipo
2. 印力高价购入黑石资产，后者30买入不久130卖出
3. 高价回购，低价增发，也就这1年
4. H股以股代息
5. A股折价20%增发（筹划中）

是不是有一种崽卖爷田不心疼的感觉。
$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$

房地产是绝对的重资产行业，必须时刻保持资产的流动性，我举个例子，万科在16年拿过北京海淀的租赁用地，那个项目加上财务开支，可能要砸进去200亿，但是，项目完全没有流动性，现在死水一潭，万科一共2400亿净资产，相当于这一个项目，锁死了十分之一的净资产。
    碧桂园也是，马来西亚森林，锁死多少？
    恒大，融创的文旅，每个都是百亿起步的投资体量。
    文旅在市场上行期，看现金流，也不错呀，而且有利润，但是下行期呢？
    地产的泡沫，很多是结构性泡沫，也不是房多贵了，而是错配，市场上行期，政府拼命卖烂土地，开发商拿了一肚子烂地，等到下行期，发现这些低价地，是没有流动性的。
     而核心资产，房子还是摇号，土地也是摇号，大家审美出奇的一致，对于核心资产的理解，这一轮周期，大家的理解会更加深刻。

万科的管理层拿了那么多股票，还是和股民一条心的，不像很多民企老板，收拾行李随时准备闪人，下沉拿地太多，我觉得是过多执着于利润，忘记了房地产的核心是资产质量。
   下行期，最先见底的是核心资产，最先回暖的是核心资产，最具流动性的也是核心资产，那些所谓有利润的土地，实际是泡沫。
    还好，万科没有去做文旅城……

资本市场现在主要是给资产质量定价，万科的问题，都是明牌。
1：前20强房企。一季度销售，万科是没爆雷里边几乎最差的，增速为负。
2：新增500亿有息负债，不是因为拿地，而是填了流动性缺口，说明万科经营杠杆比想象的高，下行期，也是用融资现金流填经营现金流。
3：即使在2022年这种拿地的好年头，万科的土地储备水平，也堪忧，造成差于同行的去化水平，管理层的策略，完全和市场背道而驰，好卖的货它没有，它拿的地不好卖。

你的数学不行----万科买的地都下跌50%，那就破产了而不是0.5PB

不是不相信万科净资产，而是不相信管理层红利 。我给你随便列几个你自己看：
1. 物业引入新股东，然后没多久高价回购，然后ipo
2. 印力高价购入黑石资产，后者30买入不久130卖出
3. 高价回购，低价增发，也就这1年
4. H股以股代息
5. A股折价20%增发（筹划中）

是不是有一种崽卖爷田不心疼的感觉。
$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$

你的数学不行----万科买的地都下跌50%，那就破产了而不是0.5PB

娃儿，加上表外负债，总资产跌15%就破产了……这是高杠杆企业。

不是这么算的。
目前万科的资产负债率大约80%，假设资产100，净资产20+负债80，如果资产下跌10%，就变成“净资产10+负债80”，PE变成0.5。如果资产下跌20%，股东权益归零。

高杠杆行业，地价下跌10%可能净资产就跌一半了，地价下跌20%可能就资不抵债了…

万科表内杠杆就超过4倍了，所以说地价跌12.5%，净资产就不见了50%了，而且是只考虑表内杠杆，表外藏多少杠杆就难说了。

港股地产股0.5pb，7%分红率的比比皆是

22年44家上市房企营收跌1成，毛利跌3成，净利润跌近9成。
人口净减少、实体内卷利润薄普通人收入上不去，地产周期恢复遥遥无期，即便普通新房销售触底多半也是走L型的“__”。即便23年营收增加1成恢复21年水平，毛利也绝不会恢复过往水平，净利润有可能翻2倍，但也只有21年的3成。
实在不敢抄开发商的业绩底，可以考虑做情绪交易$万科A(SZ000002)$

万科如果手里的地下跌10%，万科就成负资产了

所有地都下降50%那可不是0.5倍pb的事儿了 那叫资不抵债