万科的问题:
1.2019年到2021年拿地下沉太多，质量较差。这事是受到同行诟病的。
2.对行业调整时间和深度的判断过于乐观，几乎所有房企都判断错误，除了新城。
3.由于2的判断导致准备不充分，融资方式的改变措手不及，懵逼了。
4.管理上，组织结构扁平，放权大，不适应未来的行业发展。
其他的问题都是噪音。
万科有一些底子，但质量一般。
万科过去的经营方式靠“鸡贼”，“好产品、好服务”过去行，未来没有好地段肯定不行。综合住区这个方向是对的，能做成啥样不知道。
万科的报表比较真实，未来两年减债1000亿，靠消耗存货，卖资产，reits出表。存货现在提供不了太大帮助，因为减值和折旧覆盖都有点难，卖资产可以，每年300亿，reits杯水车薪。
万科挨了行业调整一个大逼兜，活下来问题不大，开发能力也有，经营能力还在，就是资产伤筋动骨。和保利中海华润招商比，更难一点。
万科未来的归股东净资产会下到2000亿左右，净资产收益率维持在5%左右，毛估估净利润也就100亿左右，这大概是2026年以后的是。至于估值水平吗？不知道，5倍一下肯定低估吧。$万科A(SZ000002)$