文/岩心资本研究部 J.H
以房养老的话题日渐火热，似乎每个人都想说上一两句，公说公有理，婆说婆有理，孰是孰非，正所谓屁股决定脑袋，立场不同，结论自然大相径庭。所以，这一次我们撇开个人的情感和利益，让数字来说话，一起来帮老人算算账，看看以房养老这笔账到底划算不划算。
我们假设有一位60岁的老太太居住在二线城市，老伴过世，儿女不在身边，目前拥有一套80平方，单价15000元/平，总市值约120万的房产。她暂时一个人居住，每月靠养老金2000元维持自己的生活，几乎没有多余的存款。那么如果她想安度晚年，现在有几种选择呢？
第一种，可以考虑住养老院，这样有人照顾，但是费用约3000元/月，于是老人可以把目前的房子按市场价约2000元/月出租，这样加上原有的2000元养老金共4000元，交付完养老院的3000元后，还留有1000元做零花用。因为老人平时的开销有限，这样的生活看起来也不错。但是这有两个问题，第一，老人想进一步的提高生活质量就很难指望了；第二，就是财务拨备不足，玩意生病需要大笔医疗开支就没法满足（保险通常不会全额支付）。而现实生活中，老年人的医疗费用是比较高的。所以这种养老模式只能自求多福，希望能够善终，过世后房子可以留给儿女。
第二种，直接把房子按市价120万卖了，自己选择租房或者住养老院，我们假设老人还是选择住养老院。如果老人寿命到80岁，还有20年时间，卖房收入摊分到每年是120/20=6万，平均每月老人可以花5000元，加上养老金2000元共7000元，再减去养老院3000元，这样每月还有盈余4000元。不过不要忘了，卖掉房子后的钱还可以拿去买一年期理财产品，假设年收益率为5%，第一年后还有理财产品的收益为114×5%=57000，分摊到第二年每月是57000/12=4750元，以后这笔钱会随时本金的消耗所递减。这样有了这两笔余钱，每月的净盈余有七八千之多，老人可以过的更加滋润，要么趁着好天气跟团出去旅游，要么没事跟老伙伴们出去海吃一顿等等，选择的余地加大了很多。
第三种，老人可以选择向银行和保险等金融机构申请“住房反向抵押贷款（保险）”，也就是政府目前所打算推行的“以房养老”，这是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，再按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。
听起来貌似有些复杂，其实可以简单的理解为普通的按揭抵押贷款业务反过来做，就是金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房。但是由于这款产品的定价存在着很多不确定的变量，比如未来房价的波动、老人的寿命等，这些都牵涉到比较复杂的计算，所以实际操作中都需要专业的精算师来协助对产品进行定价。
我们这里毕竟不是高等数学课堂，没必要整一些吓人的公式，所以就先用一个比较粗略的公式来阐述这种定价逻辑，大致搞清楚原理就行。粗略的计算公式为：［房屋面积×房屋评估单价×（1-25%）÷（男女平均寿命-投保人实际年龄）］÷12个月＝每月给付金额（其中的25%为保险公司扣除预支贴现利息）。
具体到这位老人，她拿到的每月给付金额为：[80×15000×（1-25%）÷（80-60）］÷12个月=3750元。这样一来加上每月的2000元养老金，老人合计每月有5750元，而且还能住在自己的房子里面，免去了去养老院的费用，况且自己家和外面比那是一个天一个地啊！
现在我们来仔细的分析一下这个公式，尝试着去理清公式背后所包含的经济意义。
首先，预支贴现利息是什么意思？我们大家都知道抵押贷款买房者要按月向银行支付本金加利息但先行住房；而反向抵押保险是保险公司提前向老人付款并延后得房。这里有个关键的地方，就是保险机构只有在老人过世之后才有房产的所有权，所有权的转让发生在若干年以后。之所以我们看到在公式当中保险公司要扣除一定的预支贴现利息，是因为这相当于保险公司把未来要付的房款提前在这20年当中分期交付给老人了，但我们都知道由于有利率的存在，钱是有时间价值的，相同金额的钱现在的钱比以后的钱要值钱，所以保险公司要把这部分提前预支的房款的利息给扣除掉。这其中还涉及到折现率的计算，如果市场利率较高，那么预减的数额要多些，因为资金的成本高，反之亦然。此外，若干年后房产的折旧也得考虑其中。我们看到的公式中25%的数值只是计算简化后的一个参考值，具体怎么来的我们不必深究，那是精算师干的活儿。
其次，未来房价的波动也会对给付金额有影响。试想，如果在这期间房价继续高歌猛进，这些老人们估计想死的心都有了，眼睁睁的看着房价上涨却跟他们没关系，这晚年生活能过的愉快吗？这不是严重违背以房养老政策的初衷嘛！不过请放心，现在很多产品的设计已经把这点考虑进去了，如果房价果真上涨，老人还是能和金融机构共同分享一部分收益的，知道这点就够了。但是如果房价下跌呢？这样金融机构不是亏了吗？其实在定价的时候已经部分考虑到这方面的风险了，所以也有一定的风险贴水在其中，而且碰到此类情况，政府也提会供一些相应的帮助，保证此类产品可以按期给付，我们就不多费心了。
最后，老人的寿命也是关键因素。毕竟老人到底什么时候过世是一个未知数，不过只要老人还活着，哪怕过了计算中的20年，金融机构还是得照常给付给老人年金，也就是说这笔现金流是稳定的，没有后顾之忧，这也是这款产品的优越之处。有人又会担心金融机构的风险问题，这样一来保险公司不是又亏了吗？不会的。因为保险公司都是根据概率来给产品定价的，在大数定律的作用下，有的老人活的比平均寿命长，有的活的比平均寿命短，但是互相抵消后，这其中的风险都是对冲掉的。
细心的读者可能会发现，从上述的计算中我们可以看出其实际得到的金额好像比第二种卖房子的收入要少不少，有些人要说与其这样还不如采用第二种方案呢！其实不然。因为我们这里计算的只是理想状态。毕竟没有人能准确估算出自己到底能活多久，如果老人的寿命超过80岁，按照第二种方案她就没有钱拿了，但是第三种方案她可以继续拿，拿到过世为止，这是其一。再者，卖掉房子后，如果房价上涨，老人是享受不到升值的好处的，一锤子买卖，没有后悔药可以吃，但是第三种方案在目前的设计中都是有分享房价上涨条款的设计的，可以让老人安心，这是其二。再者，老人住的是自己家，不是养老院，这是其三。所以每种方案都有其优劣之处，我们得综合考虑，不能有失偏颇。
总的来说，反向住房抵押贷款就像一款泵交的年金养老保险，一次性付款（这里是把房产抵押给金融机构），永久享受年金的给付，不过这种产品未必很划算，尤其是在老人寿命没有达到社会平均寿命的情况下。但是它给了有条件申请的老人一种盘活现有房产价值的选择，选择是一种权利，你可以使用也可以不使用，但是多一个选择总是好的。这种产品设计较为复杂，有很多种不同的定价模型和改良过的方案，我们就不一一介绍了。本来旨在抛砖引玉，希望能帮读者厘清一些思路就好。
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