文/岩心资本研究部 ICE

上一篇谈“以房养老”我们主要是以美国为主介绍，但由于文化背景、家庭关系、社会条件等各方面的差异，让我们还是很难找到感觉，让我们再来看看在文化上和我们一脉相承的新加坡是怎么做的。

新加坡人怎么养老？

先让我们看看新加坡的老人是怎么养老的，据新加坡政府2008年的调查报告显示，老年人养老的经济来源主要有以下途径：

图1 老年人面对养老需求的经济来源（2008）



注： 单位为老年居民的%，这里老年居民被要求列出一个或者多个当前可能的收入来源。

(数据来源：Key Findings of Sample Household Survey 2008，Statistics Singapore Newsletter 2010年9月)

“以房养老”的三种模式

不知道大家有没有注意到，除了传统的“养儿防老”之外，自己存钱，领退休金CPF（这个就像国内的社保，包括养老、医疗、住房等方面）这三大传统经济支柱之外，出租房屋（11.8%）、卖方或换房（7.5%）也是采用较多的养老收入来源之一。其实，这就是“以房养老”。新加坡的“以房养老”主要有三种方式：

一是出租，就是允许一些符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。（这里的组屋是政府为居民提供的房屋，类似我们的经济适用房和廉租房）。

二是“以大换小”，就是对于一些原来居住面积较大的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，可以将现在大的住房换成面积小点的房子，多出来的钱用来补充日常开支。而且新加坡还允许当事人根据经济状况选择一次性或者一步一步地进行以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。

三是“倒按揭”，就是最常提到的“以房养老”形式。60岁以上的老人将自己的住房抵押给金融机构，一次性或者分期从该金融机构获得现金收入，借款人仍然可以居住在自己的住房内，老人去世时产权由该金融机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

由于新加坡的住房分为私人住房和政府组屋，因此，“倒按揭”也分为两类：私人住宅的反向抵押贷款和政府组屋的反向抵押贷款。私人住宅的反向抵押贷款比较简单，与美国类似，只是对申请者的条件限制有所不同。

政府组屋反向贷款由职总英康保险合作社（由新加坡职工总会筹建，是非盈利机构）提供。早期组屋由于政府廉价提供等特性是不能抵押的，直到2006年3月，职总英康才首次推出。年满70岁，小于90岁的组屋屋主可以申请，然后根据房子的估价、屋主的年龄、贷款期、利率波动及总贷款额等来决定每个月领取的钱，贷款期满时，可以由保险公司把房子卖掉偿还贷款，也可以由申请者的家人还清贷款取回房子。这里，保险公司会按照最高房子估价的70%来贷款，期限最长按照屋主活到90 岁来计算，如果90岁后屋主还活着，公司会根据情况允许其继续居住，但是会停止领取现金或减少数额。

新加坡政府在面对人口老化的问题上做了很多努力，早在1998年的时候就推出了“乐龄公寓”计划，开发专门针对老年人的公寓，通常面积较小，一般只有35平米到45平米，适合一到两个老人居住。产权一般只有30年，如果屋主寿命较长，可以延长10年，只要年满55岁的公民就可以以很便宜的价格购买“乐龄公寓”，但必须还卖回给政府。这样老人可以把原来的组屋卖掉，购买“乐龄公寓”，剩下的钱购买养老金等方式来补充养老资金，或者把原有的组屋出租，获得租金收入。另外，老人还可以将购得的“乐龄公寓”倒按揭，进一步的补充收入来源。

政府组屋

前面时不时的就会提到组屋，组屋究竟是怎么回事呢？谈新加坡，就不得不谈新加坡政府的组屋，这几乎是一个奇迹。大体上来看，就相当于我们的廉租房或者经济适用房。其实早在上世纪六十年代，新加坡大多数人的居住条件也十分恶劣，能买得起房子的人也很少，据说有30万人住在棚户区（到1970年，新加坡总人口也才207万）。1964年的时候，新加坡政府弄了个“居者有其屋”计划，为了让新加坡的居民都能住上自己的房子，并为此专门成立了建屋发展局，负责为中低收入者提供能够买得起的公共政府组屋。截止2012年，新加坡已经有81.55%的居民房屋都是政府组屋，这个数据从新加坡政府的2013年统计年报中可以看到。（见下表）看到这个数字有没有很震惊？虽然世界各国的政府都会给老百姓提供住房，但象新加坡这样给80%以上的人口提供政府住房，恐怕是绝无仅有的了。

表1 居民房屋类型（单位：千）



注：1.政府组屋：新加坡建屋局建设的高层套房式住宅。包括1－5房式套房和公寓式套房。所谓4房式，即三室一厅的套房。

2. 私人公寓：一般指高层住宅的套房，但有较好的外部设施如游泳池，体育设施，停车场等等。在设计和面积上都比政府的要好。

有地房产：一般指私人房产，但是，此种房产是占有土地的，一般指六层(建筑物楼层总高度)或六层以下的私人房产，并不是高层建筑。

数据来源：Yearbook of Statistics Singapore 2013 (网页链接)

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