原创 刘晓博
今天（3月26日），多家媒体转发了前财政部长楼继伟的一个重要观点：
房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。
楼继伟是在《比较》发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文中，表达上述观点的。
他的原话是：
这是在投石问路吗？房地产税试点的脚步真的近了？
房地产的立法是由全国人大预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局予以配合。
看起来，财政部只是“配合”的地位，但事实上它的作用非常大，达到无可替代。
比如2021年10月23日，全国人大通过了“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。第二年，也就是2022年3月16日，由于房地产市场异常低迷，财政部宣布：试点推迟。（下图）
作为前财政部长，楼继伟当然熟悉房地产税立法的来龙去脉，面临的困难、争议在哪里。
当他建议“经济转为正常增长后应尽快开展试点”时，信号意义是不能忽略的。
事实上，早在2022年12月28日我在“刘晓博说财经”公众号发表的“关于2023年的23个预测”中，就建议早点让房地产税试点落地。
我的理由是：房地产税悬剑效应对楼市伤害太大，早日发布一个理性的、温和的房地税试点方案，有利于楼市走稳。
楼继伟建议“尽快开展试点”，则是从解决地方财政压力、降低负债率角度考虑的，这当然也是重要理由。
由于房地产低迷，2022年全国卖地收入减少了2.02万亿（下图）：
财政部官员近日曾表态，“土地出让收入下降影响并没有那么大；若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算，影响地方一般公共预算财力约3000亿元。”
但我们要看到问题的另一面：表面上看，去年卖地少了2万亿，实际出让金收入6.69万亿。但其中40%以上是地方国企或者融资平台接盘，相当于地方政府左手卖右手。
如果地方融资平台不托市，则2022年全国卖地收入可能只有3.5万亿左右，那对经济的影响就大了！
下图是截至2021年末，各省市政府的“债务率”（债务÷地方年度财政总收入）和“负债率”（债务÷当地GDP）。其中广义部分，包括了城投债；非广义部分，没有包括城投债（只是普通地方债+专项债）。
可以看出，各地的广义债务率和负债率都已经比较高了，就连北京、天津这样的中心城市都不例外。
这种情况下，为了维持经济落后、人口流失地区的运转，中央中央对地方转移支付达到了创纪录的9.71万亿元，增长17.1%。
很显然，地方政府需要找到一个张稳定的“长期饭票”，事情已经非常紧急了。
在美国，地方政府的长期饭票就是房地产税。
比如美国县级政府的花销中，接近80%来自房地产税。我曾看到过一个数据：按照 2012 年的数据：全美县级政府的财政总收入为 5850 亿美元，房地产税为 4608 亿美元，占比为 78.9%！
那么：中国2023年有没有可能启动房地产税试点（换一种说法是“扩大房地产税试点”，因为重庆、上海已经在试点了）？
我的看法是：可能性不算小。
原因就是上面说的两个：第一，地方政府财政压力巨大，急需要推进房地产税立法；第二，早点公布一个温和的方案，让“靴子落地”，反而有利于楼市的稳定。
至于楼继伟在文章里说的部分房产估值困难，我觉得换一个思路是不存在的。
所谓估值困难，是说军产房、集资房、小产权房、违法建筑等，无法流通、交易，所以很难估值。既然很难估值，就很难征税。
其实，这是思路没有打开而已。
全球房地产税征收有两种模式，一种是美国式的，按照房屋的估值征收。比如1套房子市场价是100万美元，政府打7折给出征税评估价，按照70万美元来征收。如果税率是1%，每年房地产税就是7000美元。
另外一种是新加坡式的，是按照房屋出租能获得的租金来征收。只不过人家新加坡比较仁慈，无论你是四个卧室的住房，还是2个卧室的住房，都按照对外出租1个卧室来计算“租值”，按照1个卧室每月出租的价格来计算房地产税。
如果用“租值法”征收，就不存在估值困难的问题。
比如：甲的房子是高档商品房，3个卧室，对外出租每月1万元、每年12万元。如果按照10%的税率，每年就是1.2万元的房地产税。
乙的房子是城中村、农民房，每月市场租金是1500元，每年是1.8万元。按照税率10%计算，每年房地产税是1800元。当然，鉴于这种房子没有缴纳过土地使用金，可以设置较高税率，比如15%来征收。
征收房地产税，一定要考虑老百姓的承受能力。
在美国，平均每套房的房地产税，低于这套房子同期的水电费。（下图）
不同地方的税率差异非常大。比如在美国，税率最低的是夏威夷州，税率只有0.28%。最高的新泽西州达到了2.49%（以上均为2021年数据）。
未来中国房地产税率也会千差万别。
衡量房地产税率是否适当，关键看两点：首先看老百姓是否能负担得起，其次地方政府的收入是否够用。
由于人口红利、土地红利都日渐式微，未来政府也需要精兵简政，不能再让那么多人吃财政饭了。
城市和城市之间，省和省之间，存在着激烈的竞争关系。比如，如果广州的房地产税率偏高，企业、个人一定会流向深圳；反之，亦然。
人口流失、经济衰退地区如果开征房地产税，一定会让更多的人用脚投票，卖房走人，最后人财两空。而发达地区，由于经济繁荣、人口增长，不用征收多少房地产税就可以维持正常运转。这恐怕才是比较麻烦的事。
另外，会不会有累进制、惩罚性的税率，以惩罚房子多的人，也是大家关注的焦点。未来有必要这样做的城市，恐怕不超过10个。绝大多数城市，鼓励买房来来不及呢。
对于普通人来说，没有必要为房地产税试点、开征而担心什么。
记住一点：房地产税是地方政府的长期饭票，没有人会砸自己的饭碗。
从全球范围来看，没有一个地方的房价，会因为开征房地产税而下跌。房价被通胀推着涨，才是一个基本趋势。