原创出品：
作者：你赚得多
一位20年以上房产从业经验+A股、港股投资达人，关注我，每天分享多篇房产+财富干货，让你跑赢“同龄人”!
根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售额是11.67万亿元，比2022年12.97万亿元有一定幅度的下降。
即使在如此艰难的环境下，保利发展依然取得“行业第一”的成绩，实属“难得”。
行业第一固然“可喜可贺”，但“增收不增利”的趋势依然没有见好转。
一般来说，扣非归母净利润比归母净利润更为可靠和稳定。用他作基准，相对来说更为合适。如果要看未来扣非归母净利润能否改善，可以看以下几个因素：
1、“一、二线城市”销售额占的份额
按传统的认知：一线和二线城市由于经济相对发达，销售速度较快，较易产生扣非归母净利润。我们可以看到保利发展2022年的营业收入其中86%来自38个重点城市，比2021年提升8个百分点。
到了2023年营业收入其中90%来自38个重点城市，比2022年再提升2个百分点，其中市占率超过10%的城市已经达到27个，已经形成“领头羊”的位置。按道理来说，“领头羊”的位置一旦形成，可以通过市场地位提升价格从而产生更高的扣非归母净利润。可惜的是，2023年报还是交出不一样的数据。
如果90%的营收来自这38个重点城市，大家可以预测一下，这批重点城市要在2024年进一步提升估计难道非常大。更为严峻的是，保利发展所谓的“重点战略”，其竞争对手也是“如法炮制”。
其中“招商蛇口”2023营业收入其中91%来自30个重点城市，
而“中国海外发展”虽然没有披露具体的数据，但“主流城市”的投资策略估计也与“保利发展”战略“大同小异”。
我们再看竞争对手的“拿地战略”：
其中“招商蛇口”2023年30个重点城占当年投资金额99%。
而“中国海外发展”2023年四个一线城市占当年投资金额60%。
“保利发展”2023年38个重点城占当年投资金额99%。
从以上可以看到，一方面保利在重点城市份额已经非常高，要想再提升空间不大。另一方面，保利的拿地城市也与竞品高度重叠，在可预计的将来，大家降价销售“在所难免”。
2、资产减值增长过快
“保利发展”2023年减值50.45亿元，比2022年的11.56亿元增加不少。
这也导致2023年归母净利润不见了32.82亿元。
之前我们分析了由于竞争的激烈，其影响已经体现在2024年第一季度的销售；
2024年第一季度的签约金额比去年同期下跌45%。虽然这个签约金额不一定立即体现在季报的扣非净利润，但令你“失望”的是，一季报扣非归母净利润也是出现20%下跌。特别强调的是，季报是没有进行资产减值的。
如果按此趋势，本人认为2024年保利资产减值能保持在2023年水平已属“不易”。
3、“三费”的绝对值依然在增长
得益于2023年营业收入的增长，虽然三费率比2022年有下降，但三费的绝对值依然在增加。
而且三费的绝对值与归母净利润的关系更为密切，如果绝对值在增加，扣非归母净利润不可能还能增长。如果大家觉得2024年的销售更为困难，则可以预判销售费用和管理费用会增加更多，毕竟用更高的销售佣金和更多的工作人员才可能突破销售困境。
综上所述，你认为“保利”能在2024年改变“利润”下滑的趋势吗？
有关本人对“保利发展”2024年的跟踪，也可以链接以下网址：
有关本人对“保利发展”在2023年之前的更多跟踪（含以下文章，合计共有9篇），也可以链接以下网址（含以下文章，合计共有9篇）：
1、“保利的增持”能复制之前的股价大涨吗？
补充说明：
1、以上观点是本人根据公司公告理解而来，难免有所错漏，仅供自己参考。请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
2、“赠人玫瑰 手有余香”，如果本文对你有所帮助，欢迎转发、评论、点赞。
$招商蛇口（SZ 001979）$、，$顺丰控股（SZ 002352）$、$中交地产（SZ 000736）$、$保利发展（SH 600048）、$绿地控股（SJ 600606）$