$碧桂园服务(06098)$ 1、碧桂园服务，估值方面要抓住它的核心价值，那就是10亿平的在管面积。
上半年，碧桂园服务有9.16亿平米在管面积（合约面积16.3亿平），到年底预计会有9.5亿平以上，到明年上半年时达到10亿平。按照2.2平每个月，一年就是26.4元，10亿平就是265亿左右营收。这是它的核心价值。
2、社区增值服务商业模式不是太稳定，不过在物业费的基础上X0.2问题不大、并且这部分也是高毛利产品。至于城市管理业务、三供一业，利润率不高，但是不至于亏大钱。这些估计都是保守估计。
3、至于股价，要明白个问题。港股的尿性，一旦出现大的问题，港股的跌幅会很大，不少案例都表明，很多企业遭遇重大挫折（不是破产、可以后期恢复）时、往往跌幅都超过95%，所以我们把跌幅95%作为超级底部或者抄底点。当然也可能不会跌那么多，也有可能会跌的更多。价值回归在长尺度下才有意义，短期是情绪和资金。
4、还是以前的观点，地产和物业是不同的生意。当前的跌幅是物业受到了地产牵连，这是个误杀。整个物业板块还有再起来的一天。碧桂园和碧桂园服务股权独立，以及业务占比低，这是很好的风险隔离墙。
5、关于资产减值。貿易應收款減值撥備18-32亿，商譽及其他無形資產減值14-18亿，累计减少净利润32-41亿。
之前我们分析了，碧桂园服务主要的问题就是地产公司爆掉、收购后遗症。前者主要是应付账款减值，后者主要是不良资产减值。
①应收账款。
与地产关联公司的应收账款减值，是一次性的，减值就减值了；
②无形资产和商誉减值
无形资产和商誉减值，同正常的摊销是不一样的，摊销不影响企业的未来，但是减值会影响企业的未来的业绩。
商誉减值意味着营收下滑或不达预期，有些不良资产还要剔除，比如2022年就剔除了8000万平的低收益物业。去年是减值17亿，剔除了8000万平的低收益在管面积，今年也差不多，今年减值14-18亿，要剔除5000万平以上的在管面积，意味着在管面积勉强能够维持增长。
按计划今年碧桂园服务的在管面积差不多是要接近10亿的，但是估计只有9.5亿，去年是8.73亿，按照正常情况，碧桂园截至12月已经交付50万套、6000万平，外加外拓5000万平，差不多应该有10亿平了，不过要提出一些职前收购的不良资产，所以能够有9.5亿平就差不多了。