近日一股房价上涨的旋风席卷深圳，上海等一线城市和部分二线城市，吸引着全国的目光，搅动着社会各阶层的心，连夜裹大衣排长队有之，二手房一天加价三次的有之，而久违的日光盘也重现江湖，大有复制零九年疯狂上涨的趋势。



       但同时始终有一个泡沫论在市场上空回响，把现在的状况比作上世纪九十年代的日本，似乎一场大崩溃就在眼前，让各方深感不安，甚至让持有银行或准备加仓银行的投资者裹足不前，隐为大患，唱多的有之，唱空的裹胁民意更加势不可挡，双方各执一词，让人无所适从，然而真相到底如何，让人摸不着头脑，作为业内人士，也来谈谈自己的看法。



       首先介绍一下自己，本人就职于合肥本地的一家龙头地产公司，从业十年以上，虽然一直在工程领域耕耘，但对销售，行业经营状况等方面多少有些所见所闻的。费话少说，直奔主题。



一：结合租售比和房价收入比看房价

        泡沫论的主要依据是租售比和房价收入比均较高，现在一线城市的租售比在2%左右，还不如债券，房价收入比大约30倍左右，确实很高，而且很喜欢拿九十年代的日本来说事。但是他们忽略了重要一点——收入增速。



       我们来看日本九十年代泡沫最顶峰时，日本人的年平均工资为460万日元，一五年该数值为410万日元，也就是说二十多年过去，日本人的平均工资绝对额还是略有减小的，加上多年的通货澎涨，实际的收入是大幅减少的，也就是泡沫高峰对应着收入高峰。



       我们再看看国内，尽管过去十多年工资一直在大幅上涨，但截止去年中国人的月平均收入约为650美元，而全球平均为1480美元，未来工资收入的增长空间还有三倍以上。实际上近十年来工资年均增长8%——10%，保守点用6%算最多二十年翻三倍，取8%算最多十五年就能达到目标



       工资上涨三倍租售比降为6%，房价收入比降为10倍，这己经非常接近合理水平，而未来工资收入上涨是大概率事件，投资都是相通的，利润确实高增长时，股价略为高估是合理的，同理收入增长确定，高租售比和高房价收入比是有合理性的可以接受


二：从人口老龄化看房价

       崩溃论另一个重要的依据是人口老龄化，人口逐渐减少是大势所趋，人口四二一结构，即四个祖辈，二个父辈和一个孩子，一且祖辈离世，将会有二套房子过继给孩子，将来房子会多的住不过来，卖都卖不掉。


       这个观点只适用于人口始终流出的县域及三，四线城市。实际上我个人预计，十年后在农村和很多城镇会大量低于建筑成本的房子要转让，但接手的很少,而对于人口长期净流入的一，二线城市，并不适用，其实最近几年一，二线城市住宅的消化率明显好于三，四线城市，我公司的销售结构也证实合肥的房子明显比安徽其它城市要好卖的多。


        实际上即使老龄化相当严重的日本，人口负增长好几年，东京等地区并没有出现房子多的卖不掉的程度，目前东京区域相当于国内一百平米面积的房价平均约为五百万元人民币，虽然从高点下降很多，但是租售比也只是达到8%（和中国未来6%接近）并没有低估多少，远没有到便宜的没人要的地步



      况且中国的存量住宅，那些配套设施齐全，户型布局合理的商品房只占一部分，大部分的住宅都是配套设施不建全，户型布局不适住的各类房改房，回迁安置房，这些未来是会贬值的而不是户型好，，物业好，绿化好、配套设施齐全等各方面都适住的商品房

三：从住房自有率看房价

        虽然中国总的城镇住房自有率超过八成，但扣除三，四线及县的高拥有率，一，二线住宅的自有率是被夸大的，比如有很多人虽然在老家小城有一套房但长年都在大城市工作，居住，统计时这些人是有住房，但实际上是无房的，因为很多人事业，工作，人脉都在大城市，基本是回不去了。这从火热的租房市场就可以看出来，如果有这么高的自有率，那么多房子怎么还能租掉？




四：从成本看当前的房价

       住宅建造成本从来都是一本糊涂账，如果你看建筑企业这方面的材料可得出平均一千八元每平左右（合肥本地），而且从零七年到现在几乎没怎么涨，这是因为建筑主材，钢材，水泥等价格不断下探，抵消了上涨几倍的人工费用。但目前钢材，水泥等主材企业己接近全行业亏损，油，气，煤炭等能源价格也在多年低位未来上涨是大概率事件，实际上从全球范围来看建造成本是长期上涨的。



       但需要澄清的是建造面积不等于可售面积，绿化，道路，及各种配套设施这些不可售的部分最终要分摊在房价中的。使建造成本推升至大约二千五百元每平左右，这是硬性成本，加上前期费用，配套费用，动迁成本，评审费用，管理费，规费，营销，设计，财务费用，税费和各种隐形成本，不含土地的固定成本不会低于三千五百元每平。即使边远郊县建造出来销售那怕土地免费，四千元销售也是不赚钱的。这还不包括园林，会所，水系，游泳馆等配套设施。



       从经济规律上讲，县郊边缘四千元，那县城的房价至少要贵一千，要不然边远的居民会把房子卖了去买县城的。而合肥二环附近的房子肯定是要高于县城的一千元以上，否则县城的人会置换到合肥二环边。也就是说即使不考虑土地费用的前提下，房价也不会底于六千元。



       有人会说了，那零八年以前的商品房和近几年拆迁的安置房三千多的房价是怎么出来的？难道开发商会贴钱？零八年的土地成本在五百至一千五之间每平（合肥二环外）当时政府的各项监管远没有现在多，相关的费用也没有那么多，但这是不可逆的，比如各种检测以及部分评审那时候都是不作的，包括环评，因为现在对质量的要求高，再走回头路是不现实的。



      至于拆迁安置房，首先土地不要钱，大幅减免各种税费，因为关系民生，各个部门的评审，检测都是免费的，也就走走过场，做作样子，造成安置房的质量普遍不如商品房，而且几乎没有设计，都是现成的样板套出来的，所以安置房户型千篇一律，绿化，道路大幅削减，几乎没有配套设施，在扣除大部分费用后因为都是政府在推动所以几乎没有利润，造成售价和建造非常接近，但这具有福利属性，安置房是有名额的，不是什么人都能买的到，没有普遍性。


       实际上虽然这二年房价没怎么涨但土地的价格还是明显上涨的，现在合肥楼面地价平均己达到三千元以上，部分中心区城楼面地价己高达七，八千每平，而且近年随着破产国企土地的减少，平整土地的费用（拆迁安置等）己达到出让价格的35%——40%左右，也就是说政府的土地成本也是很高的，这一块也是硬性成本，六千加土地三千等于九千，非常接近售价，所以说合肥等二线城市的房价并没有多少泡沫，而一线城市因为成本更高，土地更贵虽说有一定的泡沫，但还没有唱空派所说那么严重。




五：从使用年限看房价

       高层住宅的设计使用年限为五十年，可抗七度地震，但设计是按最保守的来算的，就像家电设计使用年限最多也就七八年但边远地区，使用十年以上依然很多。我对高层住宅的理解是只要不发生大的火灾，战争，地震，2004年以后建的高层建筑使用上百年不成问题，可传二代，庇护三代人，当然七十年以后要交土地使用费，以合肥为例一百平米的任宅现价大约为九十万元，平均分摊到每个月也才八，九百元。从这一点来说，也是不高的。




六：从供求关系看核心区域房价

       其实这才是核心区房价居高不下的根本原因，只要把任何一个有会所，有地下停车场，有中心广场，良好园林，绿好的地产项目的土地和居住人口一算，然后和一线城市的三，四环，二线城市的一环，中环以及城市人口一比较您就明白了，在除去保障生活舒适度的商业，学校，医院，公园，广场，道路以及政府用地后，上述核心区的土地极限也只能容纳下二成多的人口，谁都想在上述核心区拥有各方面都完善的商品房，但当僧多粥少供求不相匹配时，货币手段就是解决问题的唯一办法了。所以千万别以为上述区域的房价会下降到普通人的购买力水平。




        核心区的房价只对应20%多的高净值人群的购买力，而普遍人的购买力对应的是一线城市五环以外以及二线城市三环以外商品房的价格。理解了这一点，就明白核心区高房价的合理性了，虽然中国的平均收入和美国，日本等发达国家比差距很大，但这是平均值，实际上就收入最高的前20%的高净值人群来说，悬殊并不那么大，而且发达国家富人有住郊外的传统，而中国却没有这样的习惯，这样一增一减，上海，北京的核心区房价比肩纽约，东京等全球一线城市的房价就不令人费解了，住宅虽然有资产和商品双重属性，但首先是商品，使用享受的特性更强一点，富人在消费时首先考虑的是舒适，宜居，品味，身份感和与相同层次的人的接触机会，而与是否划算无关。如果对这块没有概念，单纯从租售比和房价收入比考虑就永远无法理解了。




        就像七百多万买一辆兰博基尼，年综合使用费不会低于八十万，如果靠出租决对回不了本，普通人肯定觉得不划算，普通人买车优选大众，奥迪，品质又好，性价比又高，不就代步么，但富人觉得值一个道理，核心区房价根本不能用租售比，房价收入比来计算，至于核心区房价什么时候会跌，那要取决于高净值人群的财富增长水平的下降，也就是说跟国民经济的繁荣度相关了。也许十年后，也许相当遥远，但不是现在。中国人口众多，虽然超高净值人群只占总人口的5%，但绝对数量也有六，七千万，已不低于中等国家的人口总数。中国己超过美国跻身全球第二大奢侈品市场，从这一点就可以看出来，如果从人均收入考量，想破脑袋也不会明白是怎么回事。虽然上海，北京核心区房价己跻身全球最贵房价城市前十名，但排名靠后，只有第二名香港的百分之四十。鉴于中国的传统的家庭文化，以及民族的土地情节，未来随着高净值人群财富的增长核心区房价超过全球一线城市平均房价也是水到渠成的，所以本文观点并不包括上述区域房价。



       有人会说了，难道不能像国外一样，住在郊外工作娱乐在城里？鉴于国内的道路交通状况，您觉得有这种可能性吗？



       凡事多考虑最坏的情况总是不坏的，那我们就看看极端情况，房价的下跌空间，土地价格在房价中的比重平均为32%，这其中有四成左右是土地平整费用，这是硬性成本，理论上地价有下跌60%的可能，对应房价的变动就是32%乘以0.6等于19.2%，按20%计算，地产公司的净利润率在10%和15%之间，（这和大多数人的看法不同，实际上地产的利润远不如酿酒和医药，不信可去翻翻上市房企的报表），取中值12%，20%+12%=36%,也就是说在极端情况下，地价跌入政府成本线，房地产全行业亏损，也只有三成多的下跌空间，远没有泡沫论说的下跌80%的恐怖情况，



       综上所述，个人认为当前的中国，房价整体并不离谱，当然一线城市和部分地区价格还是略有高估，但未来工资上涨会让两者匹配，虽然当前价格上涨空间不大，但跑赢通涨还是有潜力的，对于没有住房和要置换改善的人来说千万别被误导，当然现在的房价你再去投资想博取高收益是困难的，长期看股市才是最理想的资产增值途经，（详见我的拔开层层迷雾，探寻投资真相）。一线城市房价那怕再涨百分之五十，离大崩溃的距离还是很远很远，现实很冰冷，崩溃论虽然获得民众的赞同，但与事实不符……




       结论：未来的房价即没有唱多派说的那样前景光明，也没有唱空派说的那样不堪,目前二线房价合理，一线房价略有高估，房产投资未来利润率很低，沦为鸡肋，投资介入已不适合，但并不具备大规模坍塌的可能



ps：不动产从字面上看知道房子是稳定，变数小，非常可靠的资产，而仅仅是不到世界平均水平一半的收入未来提升的概率极高，高成长平稳运行的股票在市场中一直是高估，比如海天味业，如果您能理解这种现象，那么对略为高企的一线城市房价就不会费解了。如果您非要等海天味业的估值到大秦铁路（也是稳定的企业）的水平再去购买，就犯了教条主义了，慢慢等吧……吃亏的还是自己，要知道在中国有很多事情，没有房子是解决不掉的，比如结婚，比如就学……

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