| 发布于: | 雪球 | 回复：37 | 喜欢：30 |
星巴克租约要求应该很长，它要求很多，比如你产权状态，产权年限之类，它开店对盈利的要求偏低，就是有潜力的项目，亏损它也敢开，只要给的铺位好，形象好，对品牌在消费者心理上有正面贡献就行。
同时，它愿意承担风险，就能问业主要到很好的租约条件。 这和它规模有关系，盈利门店能覆盖一定规模的亏损。
平效的话，一般餐饮应该很难监控租户收入，人家租户用的自己系统的话，你咋监控呢，技术上有实现难度，尤其快餐，基本不可能用业主的系统。
假如技术问题解决，餐饮能接受的扣率也比较低，因为运营成本太高，人工水电开支大，付了高比例租金，肯定会亏钱。
这个我以前说过，餐饮，海底捞最大店铺，估计2000多平，撑死一天做20万生意，那就忙死了。零售，爱马仕这种，500平店铺，备货充足，一天能卖2000万。
顶级商场，峰值一天做1亿多生意，靠的肯定不是餐饮，餐饮就是维持个基础客流，决定不了项目上限，上限都是看零售。
商场两个时点风险最大，第一个是刚开业，第二个是准备改定位，大规模调整租户。
在这两个时点，商场谈判能力很弱，因为没有财务模型给商户。这个时候，租户入场，就能谈到好条件，因为风险大呗，星巴克会进很多新开业商场，这些项目都没有历史销售纪录可参考，那你进去可不是风险大，问业主要个好租约是合理的。
零售的话，要看地段和当时的市场环境。 不同时间，谈判环境都不一样。 最好的租约，肯定是纯扣，无底租，巨额装补和大量附加条款。一般情况，都是底租和扣率，哪个高，业主收哪个。
但不是一成不变，以前在香港，奢侈品也接受一个店铺底租就一年1亿租金的合同，当时的商业环境，也是合理的。
现在内地商场不断新增项目，品牌可选很多，谈判筹码就会比较足，未来市场变化，谈判强弱会不断转换。
餐饮，是个同质化业态，而且平效瓶颈大，你怎么和业主谈，你对业主来说没有独特价值，也没有很大经济价值，带来的客流，都是自来水客流。 消费能力有限。 人家lvmh集团，直接能覆盖整个城市，甚至整个地区最具购买力的消费群体，完全不是一回事。
餐饮客单价就大几十一百，lv的客单价2万多，而且lv带来的顾客，啥贵买啥，整个商场高客单价商品都带起来了，唯一缺陷，就是这个顾客基数小，养不活低客单价业态，比如大众餐饮这种，开到定位纯粹的奢侈品商场，大概率吃瘪。
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从理论上来说，百货的建筑利用率比购物中心好很多，但现在最大的问题是消费者对百货的喜好程度下降了很多，所以商业地产投资方不得不去搞购物中心。至于为什么消费者喜好下降，我这两年其实想到了一个可能没有什么人提及的观点，但我个人认为是百货和购物中心之间最本质的差别——视觉体验，私以为这是百货彻彻底底被购物中心压制住了的原因。
百货铺满整个楼层的租赁范围，没有中庭，没有宽阔的共用走廊（你在百货狭窄的走道中走动，与百货租赁单位门口站立的销售员不足1米，始终有一种想看一看这件衣服吧，又忧虑门口的服务员突然间向你推销的尴尬感，这种尴尬感会促使着你迅速离开现场，而这在购物中心更宽阔的走廊中是完全不会存在的。大量的租赁面积是百货的优势，因此能够带来更多的商品，却反而因为空间的挤压让人感觉不如购物中心舒服），没有购物中心几米高的挑高空间等等。人在百货中一眼望去只能看到林琅满目的商品，无法看到购物中心当中那种清晰而舒服的走动路线，这一点个人认为是致命的，即你在百货中不管朝向哪个方向看、怎么看，你的感觉都是不舒服的（可以观察优秀购物中心当中近几年由退租的百货区域改造出来的潮流街区，虽然招商招来的商家品牌已经可谓是非常具有创新性、话题性、流量性，招商已经不可谓不好，但相关区域的生意客流总是不如购物中心原本区域的客流。就是由于相应区域的工程结构是由过去百货建造的，而退租后这种不舒服的房屋结构依然在影响相关区域的视觉体验）。
所以即使以购物中心的业态完善程度来给百货进行配套，整个百货的房屋结构由于他过去的工程条件所决定，仍然无法改变上述的视觉体验。所以我个人认为，百货是一个注定要没落的方向