目前房地产开发业务处于市场悲观情绪，龙头房企的房开业务估值都跌落至5~6pe，而像商业运营和物业管理做得最优秀的两家---龙湖（天街）和华润万象生活，市场都给予了房地产行业中最高的估值，龙湖在港股都有12倍PE、2.1倍的PB，基本是万科的两倍；华润万象生活为8.1倍的PB、15倍的PS，以2020年的68亿人民币的营业收入获得了港股市场给予的1000亿人民币的估值。 $龙湖集团(00960)$ $华润万象生活(01209)$
因此可以清楚地看到，物业管理+商业运营管理这两方面做得优秀的企业，资本市场会给予较高的估值，即使是在港股这个较A股折价的资本市场。
在物业管理方面，2014-2019年，万科物业营业收入年复合增长率45%。万科物业于2020年改名为万科云，在受疫情影响的情况下，全口径营业收入达到182亿元，同比增长27.36%。其中住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。截至报告期末，万物云在管面积5.66亿平方米。
从万科云公众号“万物有云”的文章中可以看到，万物云目前有Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。此外希望凭借在物业管理方面的科技、管理能力以及人才等优势资源，给同行物业企业赋能，帮助其上市，转型为平台公司获得更大的市场空间。
在去年10月31日的万科云发布会上，朱保全表示，下一步在住宅物业领域形成的BPaaS（流程即服务）将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出，携手行业共走高品质服务之路。万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。
据了解，目前睿联盟已拥有54家成员企业。在2020年10月30日，万科物业刚刚与旧改市场的“城市更新专家”——上海升龙投资集团有限公司达成战略合作，双方成立的物业合资公司加入了睿联盟，万物云将积极支持其上市。而万科云CEO朱保全，也是在2011年从开发业务转入物业，十年间，将传统物业升级为空间科技服务商。
在商业运营管理方面，万科的增速确实不算太快，在2020年内，万科商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。万科当初收购印力是希望能与万科的业务达成协同的效应，如今却壁垒较多，并没有作出特别出彩的成绩。万科方面对印力业务协同不及预期有所不满，同时印力投资收益回报亦没有达到万科预期。此次将经过业绩检验的王海武放到印力，就是要让商业业务实现突破性发展。
在远川商业评论的《揭秘文和友：怎样用排队创造排队》一文也提到，文和友长沙首店开业后， $万科A(SZ000002)$ 董事长郁亮特意跑来参观学习。这次王海武亲自请缨，空降至印力，也看出万科加速新赛道转型发展的决心，力图推动优秀的人以创业者的心态投身经营性业务。
在公众号观点的《新COO、区域细化 万科内部架构、人事调整里的转型思路》一文中提到，按照万科内部人士表态，万科在经营性业务上的发展核心是围绕对“人”的激发展开。其中在去年5月，万科首次发布非开发业务跟投机制，今年6月再次进行修订，这也有利于风险管理和人力资源管理。王海武的调任，万科称之为说明其重点发展新赛道坚决的决心。万科内部知情人士表示：“万科要做大做强某项业务时，通常会采取'人才先行'策略。将经过业绩检验的猛将王海武放到印力，意图非常明显，要让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。”
个人认为商业运营管理能力的提升不仅能提高资本市场给予万科的估值，而且也能够助力房地产开发业务。例如去年12月底，中山翠亨新区马鞍岛G28-2020-0130地块被万科以楼面价1.5万元/平方米及配建人才房竞得，对应总价14.56亿元，溢价27.86%。该地块刷新中山楼面价纪录。而2021年6月23日万科与深业联合体拍下马鞍岛综合体地块，其综合体地块楼面价为5272.6元/平方米，仅为万科去年所获同区“地王”的1/3左右。这体现了综合体项目的议价能力，代价则是承担项目所要求的商业、办公、酒店等配套产业的建设及运营任务，这部分耗费精力远大于住宅部分。从建设运营能力看，深业集团主要开发过深圳深业上城项目，后者集产业研发、公寓、酒店、商业于一体；万科同样有过综合体打造经验，其中商业地产主要通过印力集团发展，此外也打造过会展交易类项目诸如万科前海国际会议中心。
对于高价地的开发，万科以快周转模式为主导，如上文提到的中山翠亨新区马鞍岛G28-2020-0130地块和深圳宝安尖岗山地块，都是拿地后迅速开工，中山翠亨新区马鞍岛G28-2020-0130地块拿地后半个月即今年1月中旬，马鞍岛地块便备案为“万科海岸花园”，总投资21.4亿元，并计划年内入市；而去年11月23号拿下的宝安尖岗山地块，在上个星期也开盘了。
而对于综合体地块，万科可以通过提高商业地产的运营能力，来提高在综合体项目的议价能力，从而以更低的成本获得。
本文为个人最近看到一些文章和万科人事变动的一点总结，不构成投资建议。