前两天给万科拍脑袋估了个值（年销售2000亿，5%的净利润100亿），收到了很多反馈，确实没想到。下面简单统计一下反馈的结果：
1、80%的人认为万科不能穿越周期
2、15%的人认为就算万科能穿越周期，但是未来房地产市场规模大幅减少，万科无法实现100亿的年净利润；（人口减少和存量房过剩）
3、5%的人认为房地产未来的模式会变，学习新加坡模式，以廉租房和共有产权房为主体，所以万科的市场占有率不能达到3%。
现在看来大部分人对万科已判死刑，以目前的形式线性推导，形势不容乐观。投资的本质是概率游戏，只要估值足够低，就值得研究的。研究要基于数据，而不是感觉。
下面是过去十年中国房地产的数据和万科的对比：
1、过去十年万科的市占率平均为3.48%，而且只有一年是低于3%的（2014年2.82%）
2、过去十年万科的净利润平均为8.42%，只有最近三年是低于5%的
最后关于未来房地产的规模，我认为按照存量商品房500亿平，按50年折旧计算的年需求量10亿平方米应该问题不大。未来10-20年，至于人口总量减少，我想通过人均居住面积的提升，应该不会影响总量的估算。再说中国人均的居住面积和美国有非常大的差异，当然我们也不可能人人住别墅。所以只要中国能继续追赶美国，保持稳定发展，房地产市场年7万亿的市场规模估算不会有大的问题。
现在唯一的问题是，未来中国房地产的模式和市场主体是否会转变为政府主导的廉租房和共有产权房模式，这个我无法判断。如果是这样的话，万科确实可能保持3%的市占率，这是一个风险点吧！
24年一季度房地产的数据已经出来了，如果市场保持一季度的量，那么24年市场大概是7万亿，回到了2015年的水平。
目前从政策面来说，是从限制到鼓励了，所以政策面应该不会再坏了；资金面上，正常的项目应该也不会抽贷和限贷了。 所以只要不出现更进一步的极端情况，万科应该能活过这一轮。
最后再说一下关于管理层的问题。
1、万科的股权结构确实有一定的隐患，一个企业大股东没有话语权和决策权确实有很大的问题。而且万科有非常多的三方合作和小股权项目（房地产行业的特点），确实是容易出现跑冒滴漏的（最近的举报事件，应该也不是空穴来风），希望深铁能够利用好这次的危机，在万科中发挥应有的作用。
2、万科管理层早在2018年就喊出要活下去，现在反而越活越困难了。 不管是因为知行不合一，还是对下面公司的执行力管控问题，都是需要承担责任的。郁亮都59了，应该也无法带领万科穿越本轮周期了，还是早日退休吧。
记得芒格老人说过一句话，如果一家企业的CEO是财务出生，那么大家应该多保持一份警惕，老人诚不欺我啊！