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摘要：万达商业于2023年6月28日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是全球和中国最大的商业运营服务提供商。2022年收入为271.2亿元，净利润75.34亿元（年复合增长率达160.26%）。
LiveReport获悉，成立源于2002年珠海万达商业管理集团股份有限公司ZHUHAI WANDA COMMERCIAL MANAGEMENT GROUP CO., LTD.（以下简称“万达商业”）于2023年6月28日向港交所递交上市申请，拟香港主板上市。公司曾经在2022年4月22日、2021年10月21日、2022年10月25日递表，这是该公司第4次递交上市申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通及瑞信。
按截至202年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，公司是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为9%。公司的商业运营服务包括:
商业管理服务：包括(i)开业前咨询服务，当中包括选址、市场研究及项目定位服务、设计谘询服务及建设谘询服务;及(ii)运营管理服务，当中包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。
物业管理服务：主要包括(i)安保服务、(ii)清洁及绿化服务及(iii)维修及保养服务。
增值服务：主要包括(i)广告空间管理服务、(ii)公用区域管理服务、(iii)停车场管理服务及(iv)宣传推广服务。
截至2022年12月31日，公司管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。于2020年、2021年及2022年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。截至2022年12月31日，公司有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。
中国商业运营服务市场较为分散。截至2022年12月31日，根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中:
按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国皆排名第一。公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和;
按储备项目建筑面积计算，公司在中国排名第一;
按管理的独立第三方商业广场数量计算，公司在中国排名第一。
从2015年起，公司开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2022年12月31日，公司的在管商业广场中，独立第三方商业广场占184个，占在管商业广场总数的39%。截至2022年12月31日，公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。
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公司根据两种运营模式提供服务:(i)委托管理模式及(ii)租赁运营模式
委托管理模式：公司受委托全权负责管理商业广场。公司提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。
租赁运营模式：公司从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。租赁运营模式与委托管理模式的服务范围大体一致。公司的租赁运营模式与行业传统型的租赁运营模式不同，主要为收益分成型。
投资亮点
全球最大的商业运营服务提供商
全球最大的科技赋能线下商业运营平台
全国最大的商业运营管理全产业链服务体系
全国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营服务提供商
全球领先的线下商业生态系统
首屈一指的经营效率和效益
极具影响力的创始人，卓越稳定且行业经验丰富的高级管理人员以及优秀的人才队伍
公司资料：
官网：网页链接
公司地址：中国广东省珠海市横琴新区环岛东路3000号1201室
香港地址：香港皇后大道东183号合和中心54楼
财务分析
截至2022年12月31日止3个年度2020、2021、2022：
收入分别约为人民币171.96亿元、234.81亿元、271.2亿元，年复合增长率为25.58%；
毛利分别约为人民币63.44亿元、105.22亿元、129.84亿元，年复合增长率为43.06%；
净利润分别约为人民币11.12亿元、35.12亿元、75.34亿元，年复合增长率为160.26%；
毛利率分别约为36.89%、44.81%、47.88%；
净利率分别约为6.47%、14.96%、27.78%。
公司收入、毛利、净利高速增长，特别是净利润年复合增长约160%。
行业前景
商业运营服务是指于零售商业物开业前期到开业后整个生命周期内向商业物业开发商或业主、商户及消费者提供的服务。
商业运营服务市场快速增长。2017年至2022年，中国商业运营服务市场的总收入由人民币6166亿元增加至人民币9767亿元，复合年增长率为9.6%。商业运营服务收入由2017年的人民币1406亿元增加至2022年的人民币2625亿元，复合年增长率为13.3%。租金收入由2017年的人民币4760亿元增加至2022年的人民币7142亿元，复合年增长率为8.5%及7.6%。
2027年，商业运营服务市场总收入预计将达到人民币14231亿元，预计2022年至2027年的复合年增长率为7.8%。商业运营服务收入及租金收入的复合年增长率预计分别为8.5%及7.6%。
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行业地位
未来中国商业运营服务市场的集中度将持续上升。以截至2022年12月31日在管项目数量和总在管建筑面积计，公司是全球最大的商业运营服务提供商。
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以截至2022年12月31日总在管建筑面积的市场份额及储备建筑面积计，公司是中国最大的商业运营服务提供商。
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以截至2022年12月31日的在管独立第三方项目数量及独立第三方储备项目数量计，公司处于行业领先水平。截至2022年12月31日，公司是中国唯一向独立第三方大规模提供服务的商业运营服务提供商(即在管独立第三方项目数目超过50个)。
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同行业公司IPO对比
本次选取的同行业对比公司为：重庆百货（600729.SH）和西蒙地产(SPG.US)
重庆百货是重庆市最早的国有商业企业和第一家商业上市公司。公司已形成了百货、超市、电器、汽车贸易等多业态发展的经营格局，培育了电子商务、消费金融、供应链金融及质量检测等新兴产业，旗下拥有“重百”、“新世纪百货”曾获中国驰名商标保护；重庆百货、新世纪百货、商社电器和商社汽贸等品牌享誉巴渝，广受消费者信赖与喜爱。
西蒙房地产集团是是一家美国的房地产投资信托公司，主要开发和经营购物、餐饮、娱乐等多样化的商业地产。它拥有,开发和管理零售房地产,主要由区域购物中心,高级商店和工厂组成。西蒙房地产集团专门从事创收零售房地产资产的所有权,开发,管理,租赁,收购和扩展。该公司由Fred Simon,Herbert Simon和Melvin Simon于1993年12月成立,总部位于印第安纳州印第安纳波利斯。
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主要股东
王健林先生、林宁女士、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达共同组成一组控股股东。
截至最后实际可行日期，大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。王健林先生持有大连万达商业股权的52.68%，当中包括(i)1.40%的直接权益、(ii)透过万达集团拥有的44.71%间接权益、及(iii)王健林先生的配偶林宁女士所持有的3.18%直接权益。
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股东还有PAG(太盟投资集团)、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等知名机构。
管理层情况
肖广瑞先生自2023年4月起担任本公司董事长，及自2021年3月起担任本公司执行董事及总裁，负责监督本公司的整体战略规划，并负责本公司的全面管理及运营。肖先生现任万达集团董事及大连万达商业董事长。
王志彬先生于2021年3月起担任本公司执行董事、常务副总裁，负责监督本公司的整体战略规划，并负责本公司业务管理及运营。
许粉女士自2023年4月起担任执行董事及自2021年6月起担任本公司副总裁，负责监督整体战略规划以及本公司北区公司的管理及运营。
中介团队
据捷利交易宝数据统计，珠海万达商管中介团队共计10家，其中保荐人共计3家，近10家保荐项目数据表现一般；公司律师共计2家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现一般。
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保荐人承销历史业绩
中信近期保荐的破发率为0%；摩根大通（远东）近期保荐的破发率为46.51%；瑞信近期保荐的破发率为34.09%。
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