| 发布于: | 雪球 | 回复：0 | 喜欢：1 |
兄弟 你这结论我也都认可 但你这持股个一年半载的就下长期回报的结论是不是有点…… 新城带给股东的长期回报是有目共睹的 你亏钱是你追涨杀跌造成的 因为你的模式就是 股价涨了 新高了 确定性来了 入场了 然后股价跌了 确定性没了 逻辑没了 割肉了 基本面投资没错 但你这个玩法说实话你需要有提前预判基本面的能力才能这么玩 否则总是等股价反应了再出手 慢人一步 就被割了…… 也祝你在其他票上赚回来吧！
长期看即使政策好转，新城未来大概率还是缩表去杠杆，住开慢慢缩水，未来吾悦重资产的建造肯定放慢，只能靠轻资产，轻资产带来的成长远不如重资产，所以长期看吾悦增长肯定放缓（估值大概率也会下降）～
当然现在新城最大的问题还是生存，不能低利率发债现，金流全靠住开低价甚至亏损去化，现金流压力很大。唯一欣慰的是最近金科发债了，虽然是8个点（也可能有抽屉协议，利率不止8%），但至少说明一点，现在可以借新还旧饮鸩止渴，新城目前看大概率死不了～
新城是现在艰难，未来成长放缓，个人不觉得是好的机会，物业可能更好一点
而且住开不要去想有利润，房子打折、去化慢导致的融资成本加大、销售费用提升这些都会把利润吃点。
现在新城卖的房子基本是不亏钱或者少亏钱就可以，核心是要能卖的动，如果卖不动，新城首先面对的问题是现金流问题。
也就是就算资不抵债，要暴雷也需要2-3年，但如果现金流出问题，今年直接要去出售资产的问题
1. 这个说法认可 全按1亿算是比较乐观的 但哪怕再打个7折 也贡献70亿市值 按现价算 是不是也是年化10%的增长？我的算法只是为了说明光轻资产这一块对市值也是会有贡献的。
2. 你说的2-4都是一个问题，就是新城住开垃圾，不赚钱，在我看来都是过度悲观的结论。我们实事求是，不夸大新城住开的水平和能力，新城住开产品力在全国民企里能不能排进前10？ 以及你认为未来中国赚钱的房地产民企会不会超过10家？ 如果你觉得未来中国民营地产只有两三家能赚钱了，其他的都不赚钱破产或者退出，那你逃离所有民企是对的，但你要思考下这个前提是不是你过度悲观了？
3. 大家投资不是第一天了 新高就等于确定性这种说法 我都懒得反驳了。。去年新城50新高那一波呢？ 是不是也是大资金考虑确定性的结果？ 那结果呢？确定了吗？这种思维本质还是追涨杀跌 迷信市场有效 市场万能 是在考虑市场 而不是考虑企业本身。
4. 华润的问题又是另外一个问题了 我就在深圳 华润的大本营 很多问题我都清楚 但我不想树敌也不想引战 就不多谈了 因为那是另一个企业的问题 和新城无关了。$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
克而瑞的权益货值不准的，得自己去测算，21半年我预估全口径9000亿可售货值。但这个数据是根据21上半年销售均价去测算的，是没打折前的数据，去年下半年销售均价下跌非常明显，假设基本打7折出售，就意味着原本9000亿货值只有6300亿了，说白点新城土储最大的问题是都是布局二线郊区外加三四五线，当市场不好的时候这部分是最不抗跌的，只能靠疯狂打折出售。
而且还有一点是房子越不好卖他的销售提成费用就越高，本来行情好的时候可能就2%销售费用，现在就得到5%以上。
而如果是一二线核心地段的房子就不存在上面折价销售和销售费用上升的问题，因为好卖
如果新城表内外负债是1200亿，应付款只作影响现金流不影响利润，以克而瑞2021年半年数据新城权益货值7700亿计算（2021年下半年几乎没有拿地，只有销售，现在估计会更低），可能全部卖了现金流还不够全部还债（有一部分利润要沉淀到吾悦广场）～
龙湖也缺钱，但龙湖至少拿地及发债是相对正常的，而华润则是最正常的，所以当下最优商业地产投资是华润，更重要是华润还比龙湖便宜，而且商场也比龙湖强。
虽然我没持有华润龙湖，但评价都是尽量客观