5.31：楼市30城新房成交高频数据（每日更新）

回顾这一个月的政策总结：
1、控制供应：去化周期长的停止供地、政府回购存量房
2、增加客户：放开限购限贷
3、降低成本：降首付、降利息
4、兜底交付：政府托底烂尾房
5、控制舆论：控制负面消息
如果楼市还不起来，还会有后续政策出来的。
前段时间刚卖房的，不知道作何感想？
#房地产大招！住房贷款政策再度调整# #房地产#
$万科企业(02202)$ $新城发展(01030)$ $融创中国(01918)$

这个时候，请尊重任何一个看空楼市的人。
因为他们最终都会成为你和社会的血包！
#房地产大招！住房贷款政策再度调整# #反弹还是反转？地产链还在飙升#
$龙湖集团(00960)$ $新城发展(01030)$ $融创中国(01918)$

1、51楼市已经略见起色，多方都认为目前是阶段性底部的共识正在形成。
2、目前购房（包括二手房）的主力都是头部买家，他们买入豪宅是因为稀缺、买入老破小是因为回报率可以算得过账来。所以，价格基本探底了。
3、下半年国内大概率通胀，大宗持续涨价、水电气运费等公共服务涨价，推高CPI将会非常明显。
4、在国外的资金回流明显，国内资产价格吸引力明显。
5、ZZJ明确表态去库存，各项政策出台。供地受限、新房短期内基本断供。
6、51出游消费新高、存款新高，购房需求不会消失、在不断积累。
总之，目前越来越像14年下半年。有钱买房吧、刚需上车吧。
经济好、房价跌，这一扭曲现象不会长期存在。
$万科A(SZ000002)$ $龙湖集团(00960)$ $融创中国(01918)$
#房地产#

上周18城二手房成交量情况：　
18城2024年第20周二手房成交量为201万平方米，环比前一周50.6%，同比1%。
其中一线城市二手房成交面积45.0万平方米，环比前一周71.5%，同比21.8%。
二线城市二手房成交面积147平方米，环比前一周44%，同比-2.7%。
三线城市二手房成交面积8.6万平方米，环比前一周76%，同比-19%。
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$龙湖集团(00960)$ $新城发展(01030)$ $融创中国(01918)$

一个城市的房地产企稳顺序，应该是：
1、核心地段新房、二手房销售不错：大多数一二线城市核心地段的供需比都比全市平均水平健康的多。目前上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、成都等地方核心城区的房地产都已经恢复了流动性，前提是价格已经跌到位。比周围二手房成交价倒挂的新房，尤其是豪宅更是日光。
2、二手房成交量不错：目前上海、北京、深圳、杭州、南京等很多城市都已经做到了这一点。
3、全市二手房挂牌量见顶：光是二手房成交量不错还不够，还需要超过二手房的供应才行。前一几年全民炒房阶段居民手中的投资投机房产形成了天量供应，要想消化，要么被居住需求买家买走，要么因为房价下跌幅度太大割肉太痛业主放弃出售，要么靠房价下跌叠加未来降息租金回报率变得可以接受（通俗来说就是房子我卖了钱也没地方投，还不如继续持有房子），无论如何，这个可以由二手房挂牌量反映。目前中国大陆所有城市似乎只有深圳靠连续两月二手房成交破5000套，同比去年大涨的消化，似乎做到了二手房挂牌量见顶6万套。而北京上海二手房挂牌量还在上升，只增速减慢，但这两个城市只要限购放宽可以虹吸全国的需求，应该是下一批见顶的城市。杭州刚需也很强大，说不定在京沪深后今年也能见顶，而包括广州南京成都在内其他房地产需求旺盛的城市虽然二手房成交也还不错但挂牌量还在上升，说明供应依然超过需求，还没看到见顶的希望。
4、全市二手房去化周期回到合理水平，二手房价止跌：撤辣后的香港应该是处于这个阶段，所以香港的地产市场比大陆所有城市都要健康。大陆城市里深圳虽然挂牌量可能见顶，但6万套二手房依然偏高去化周期依旧偏长，或许降到5万套以下全市的房价就止跌的希望（目前只是部分核心地段可能止跌了）。当然了，北京上海只要限购大幅放松+房价再跌一些，做到去化周期合理还是很容易的。其他城市二手房挂牌量都没见顶，去化周期回到合理水平当然无从谈起。
5、新房成交量不错：为何新房回暖在二手房之后？因为新房地段比二手房差（我说普遍情况，因为除是汤臣集团、达力集团、天安等囤地型公司，快周转公司想在城市核心地段有大量土储是很难的，肯定是土地越拿越偏，号称一二线城市优质土储，但一般都是二线城市远郊或是周边县市，有几个北京顺义房山、上海松江嘉定、广州番禺增城、深圳光明龙岗坪山之类的土储就可以对外号称一线城市优质项目了）、有烂尾减配风险、房价更高，在这几年大量烂尾减配楼出现后大众对新房的信心对销售尤其是民企期房销售有很大影响。所以这两年居住需求明显被核心城市核心地段的二手房抢走，而民企开发商开发的远郊新房期房很惨。以数据说话：同样是今年1-4月，深圳二手房成交量同比去年上升20%多，而暴雷民企比如碧桂园、融创中国等权益销售同比去年下降50-80%都是很正常的。所以只有等二手房被消化的差不多了，才轮到新房回暖。目前大陆没有城市达到这个阶段，连深圳今年1-4月新房成交也是同比去年下跌不少，更别说其他城市了。
6、新房库存见顶：现在房企暴雷的太多，虽然这个是个坏事，但客观说，房企暴雷、烂尾楼交付不了确实大大减少了新房供给，有利于恢复供需平衡。等二手房全民炒房阶段的多余房产消化的差不多了，然后新房成交量大涨，叠加新房供应减少，新房库存才能见顶。
7、新房去化周期恢复合理水平，全市新房房价止跌：库存见顶只是说形式没有进一步恶化，还要进一步下降到合理水平新房房价才能止跌。
8、新房和二手房都库存不足，房价上涨：只有市场上房产供不应求房价才能涨。只有到这个阶段，地产股基本面才真正好转。
由此可见，地产股基本面反转有多难。目前大陆城市房价下跌最早，土地相对最紧缺，刚需较多的深圳，也只是到第3阶段而已，大多数大城市还在第2阶段，而很多三四五六线城市第1阶段也没达到，未来也可能只能到第1阶段。真正要全国性房价止跌上涨，可能还需要好几年时间。

去年5月除了周末和节假日外，没有一天销量不上35，今年5月目前为止只有一天销量上35。看看目前地产股的火爆和各种爆雷，感觉股市和现实情况是两个平行世界。

1、51楼市已经略见起色，多方都认为目前是阶段性底部的共识正在形成。
2、目前购房（包括二手房）的主力都是头部买家，他们买入豪宅是因为稀缺、买入老破小是因为回报率可以算得过账来。所以，价格基本探底了。
3、下半年国内大概率通胀，大宗持续涨价、水电气运费等公共服务涨价，推高CPI将会非常明显。
4、在国外的资金回流明显，国内资产价格吸引力明显。
5、ZZJ明确表态去库存，各项政策出台。供地受限、新房短期内基本断供。
6、51出游消费新高、存款新高，购房需求不会消失、在不断积累。
总之，目前越来越像14年下半年。有钱买房吧、刚需上车吧。
经济好、房价跌，这一扭曲现象不会长期存在。
$万科A(SZ000002)$ $龙湖集团(00960)$ $融创中国(01918)$
#房地产#

其实现在看房地产销量起不起来意义不大，问题的核心在于买房需求到底是没有了还是积压了。如果是积压了，那现在销量大不大有什么关系呢？早晚会释放，现在压的越多越久，释放的时候力度就更大。现在急着让需求起来，更多的其实是为防后面积压越久引发的反弹风险，因为越到后面库存也越少，供需缺口越大。要相信中国人买涨不买跌的心理从没动摇过。

一个城市的房地产企稳顺序，应该是：
1、核心地段新房、二手房销售不错：大多数一二线城市核心地段的供需比都比全市平均水平健康的多。目前上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、成都等地方核心城区的房地产都已经恢复了流动性，前提是价格已经跌到位。比周围二手房成交价倒挂的新房，尤其是豪宅更是日光。
2、二手房成交量不错：目前上海、北京、深圳、杭州、南京等很多城市都已经做到了这一点。
3、全市二手房挂牌量见顶：光是二手房成交量不错还不够，还需要超过二手房的供应才行。前一几年全民炒房阶段居民手中的投资投机房产形成了天量供应，要想消化，要么被居住需求买家买走，要么因为房价下跌幅度太大割肉太痛业主放弃出售，要么靠房价下跌叠加未来降息租金回报率变得可以接受（通俗来说就是房子我卖了钱也没地方投，还不如继续持有房子），无论如何，这个可以由二手房挂牌量反映。目前中国大陆所有城市似乎只有深圳靠连续两月二手房成交破5000套，同比去年大涨的消化，似乎做到了二手房挂牌量见顶6万套。而北京上海二手房挂牌量还在上升，只增速减慢，但这两个城市只要限购放宽可以虹吸全国的需求，应该是下一批见顶的城市。杭州刚需也很强大，说不定在京沪深后今年也能见顶，而包括广州南京成都在内其他房地产需求旺盛的城市虽然二手房成交也还不错但挂牌量还在上升，说明供应依然超过需求，还没看到见顶的希望。
4、全市二手房去化周期回到合理水平，二手房价止跌：撤辣后的香港应该是处于这个阶段，所以香港的地产市场比大陆所有城市都要健康。大陆城市里深圳虽然挂牌量可能见顶，但6万套二手房依然偏高去化周期依旧偏长，或许降到5万套以下全市的房价就止跌的希望（目前只是部分核心地段可能止跌了）。当然了，北京上海只要限购大幅放松+房价再跌一些，做到去化周期合理还是很容易的。其他城市二手房挂牌量都没见顶，去化周期回到合理水平当然无从谈起。
5、新房成交量不错：为何新房回暖在二手房之后？因为新房地段比二手房差（我说普遍情况，因为除是汤臣集团、达力集团、天安等囤地型公司，快周转公司想在城市核心地段有大量土储是很难的，肯定是土地越拿越偏，号称一二线城市优质土储，但一般都是二线城市远郊或是周边县市，有几个北京顺义房山、上海松江嘉定、广州番禺增城、深圳光明龙岗坪山之类的土储就可以对外号称一线城市优质项目了）、有烂尾减配风险、房价更高，在这几年大量烂尾减配楼出现后大众对新房的信心对销售尤其是民企期房销售有很大影响。所以这两年居住需求明显被核心城市核心地段的二手房抢走，而民企开发商开发的远郊新房期房很惨。以数据说话：同样是今年1-4月，深圳二手房成交量同比去年上升20%多，而暴雷民企比如碧桂园、融创中国等权益销售同比去年下降50-80%都是很正常的。所以只有等二手房被消化的差不多了，才轮到新房回暖。目前大陆没有城市达到这个阶段，连深圳今年1-4月新房成交也是同比去年下跌不少，更别说其他城市了。
6、新房库存见顶：现在房企暴雷的太多，虽然这个是个坏事，但客观说，房企暴雷、烂尾楼交付不了确实大大减少了新房供给，有利于恢复供需平衡。等二手房全民炒房阶段的多余房产消化的差不多了，然后新房成交量大涨，叠加新房供应减少，新房库存才能见顶。
7、新房去化周期恢复合理水平，全市新房房价止跌：库存见顶只是说形式没有进一步恶化，还要进一步下降到合理水平新房房价才能止跌。
8、新房和二手房都库存不足，房价上涨：只有市场上房产供不应求房价才能涨。只有到这个阶段，地产股基本面才真正好转。
由此可见，地产股基本面反转有多难。目前大陆城市房价下跌最早，土地相对最紧缺，刚需较多的深圳，也只是到第3阶段而已，大多数大城市还在第2阶段，而很多三四五六线城市第1阶段也没达到，未来也可能只能到第1阶段。真正要全国性房价止跌上涨，可能还需要好几年时间。

行情的四个阶段：绝望、怀疑、成熟和陶醉。

怀疑5.1期间30城数据只统计了20城，佛山4-29至5-5销售环比下降16%。

30城销售数据算是稳住了，虽然没有明显好转，好在也没有继续恶化。5月初还有一个五一假期，不然应该会超过3月份。$中国建筑(SH601668)$ $万科A(SZ000002)$

感觉老马要火了，默默跟新几年了

5月销量大概率不如四月啊，不知何时销量才能稳住。

新政出来马上两周了，网签数据依然没有任何好转。虽然说网签有一定的滞后，但也不是所有的人都要等两周才网签。有些人手头充裕的一周内即可网签了。如果成交确实大幅好转的话，光这部分就足以让数字达到40以上了吧？毕竟这已经是月底最后一周了。
唉，干到深深的绝望。 zc已经失效