$滨江集团(SZ002244)$ $万科A(SZ000002)$ $绿城中国(03900)$ 很多人在雪球上私信或者评论，君子不立危墙之下，为何还买地产股，我觉得十年一遇的投资机会来了，当然你觉得地产市场永远不会回暖或者以后没有商品房市场了，那就不用继续看。
地产商如果做开发业务，就要在底部囤地，顶部管住手。像郁亮那种做农民，以销定产貌似不会犯错，其实就是最大的错，因为顶部销量必然很高，拿地强度保持不变的话，那些地就套住了。
所以现在还在大量拿地的开发商就是投资机会，其实开发是拿地比炒股判断底部简单很多，炒股在底部加杠杆，要比较准确的判断大概底部，但是开发商不用，首先拿地都有20-30%的毛利，哪怕现在不是底部，因为拿地竞争不激烈，现在拿的地都有20%以上的buffer，就是可以扛过这个比例的市场降价，哪怕开发商看错了也可以保本。比如保利在23年拿了很多地，23年底和24年初南京等城市都有30%的降价，但是保利23年的地还是会有微利。
我们就是要找现在在底部还能加杠杆的开发商，净负债率最低的是滨江，当然滨江的老板很保守，估计不会在底部大量加杠杆； 接着看建发和绿城，这两家杠杆都比较大，当时因为增量部分流速快，也保证了安全，进攻性又非常强，地产市场一旦企稳，这两家就是超级印钞机。越秀呢在广州占比非常大，依赖广州市场的回暖，运营能力操盘实力没有绿城建发强，但是广州土储非常大，广州一旦销量起来，也是印钞机。