$万科企业(02202)$ 如果你站在2021年往回看10年、20年，面对以下的财务数据，估计很难有人去怀疑万科的投资价值，即使万科的管理层自身亦是如此。
但随着行业的巨变，发现以前基于历史数据对未来的推演是如此不堪一击。曾经的行业翘楚们在短短1-2年就沦落到破产的境地，让深处其中的人们更直观地感受到了周期的强大力量，政策只是推手而已。
高杠杆犹如一柄双刃剑，无论是对企业还是投资者，高杠杆在应对市场巨变的时候都显得如此脆弱和不堪一击。只要你还在这个市场之中，高杠杆玩家曾经通过它赚取的大概率也将原路加倍还回去，而杠杆不低的万科还能抗住不倒已经算不幸中的万幸了。
23年的4月，随着22年底的封控解除，行业销售也出现回暖的苗头，我觉得万科是黎明前的黑暗。现在看实属乐观了，犹如垂死病人的回光返照，行业随后就是扭头向下继续探低。万科企业的股价也从当时的12港币一路下跌到现在不到6.5港元，跌幅接近50%，不可谓不惨烈！
站在当下，万科能活过去吗？
当"活下去"成为一切的先决条件的时候，使用下面传统的PE/PB去评估万科的投资价值已不具有太大的意义（肯定一眼看去的低贱），重要的是评估万科活下去的概率多大！
作为最先在2018年就高喊”活下去“的万科，虽然在执行层面有所收缩（逐年的新开工面积在下降），但执行力度上也不是非常彻底。这也是在遇到超出预期的逆境之下，万科并没有十足的底气敢说自己真的能很好的活下去。
实际上在去年10月它已经被债券市场认为死过一次了。2023年10月份，只有短短8个多月到期的美元债暴跌到了75元，到期年化收益率60%，这是妥妥的要违约的垃圾债定价。
债券的玩家基本上都是大资金，其信息获取能力远大于一般投资者。我相信无风不起浪，背后可能有我们无法知晓的更深层次的原因。好在随后万科的各利益方纷纷站台救火才算平息了美元债风波。考虑到目前美元的利率处于高位，并且地产行业风雨飘渺的状态，目前万科的债券定价也算投资者给足了面子了。
现金是企业的血液，对地产企业尤甚。从现金流角度，万科主要三个问题：
1. 保持住3000亿+的销售，这是活水快钱。从销售到结算的窗口期，可以给其它更大的腾挪空间来自救。
2. 加速清理逐年增加的库存（已完工产品），把死水盘活。目前1000亿的已完工库存（按成本和可变现净值孰低计量），如果能变现几百亿（即便小亏也关系不大），对企业现金流改善是明显的。
3. 平稳度过交付洪峰，维持住企业的资信，保持住融资渠道畅通；
未来何去何从?
万科作为我的主力持仓之一，账面上自然是很大的亏损，不过历史成本对投资决策没有丝毫意义。着眼于未来，虽然万科的短痛几乎不可避免，并且23和24年业绩大概率继续下滑，在极端情况也可能发生亏损，但整体上还是相信万科最终能活过去！
目前万科港股市值差不多700亿人民币。结合中国地产行业的数据，未来地产行业正常状况下每年8万亿销售额应该没太大问题。万科如果能活过去，取得5%的市占率还是有挺大机会的，按照平均8%的净利润率，则地产主业可贡献净利润320亿，估算到权益净利润250亿（不到3倍PE）。行业正常后，资本市场的定价也会随之正常，按照8倍PE估值则是2000亿。
多元化业务这块，物业、商业和物流应该都还不错，整体先毛估估给个500亿的估值。
两者合计2500亿市值，对应当下市值有250%的空间。因为我觉得万科活下去的概率比较大，再结合这个赔率，总体上来说当下的万科企业是挺有吸引力的。
如果你觉得万科活下去概率低，那么这个赔率显然是不足的，也请对文中任何主观上的数据都别太当真。