此前在雪球上看到的物业公司的投资逻辑，是经不起“脚趾头想想”的检验的。

物业公司，内在增长在哪里？唯一能增长的是艰难上调的物业费，很多人指望扩张、以及利益输送，关键是扩张能扩这么高的增速？我看很多投资者的眼睛还是盯着利益输送吧。把投资收益寄托在这上面，无疑是浮沙建塔。关键利益输送恰恰是公司治理风险所在，怎么会被理解成利好呢？

内在增长也有说增值服务的，能增啥值呢？衣食住行、金融理财，讲得好故事，但是，拿脚趾头想想，家里的衣服需要干洗，找物业公司还是路边的洗衣店？我想一般人都是找洗衣店吧。

大家观察自己小区的物业公司，真的是好生意吗？客户怎么都不会满意，这点很要命，哪有小区业主不骂物业的？要想提物业费，那更是全体业主都要骂街了。

朴素的道理是，以前爹为儿子结婚买房，现在爹病了住院，儿子还不出住院费？

@梁宏 梁大师请解释一下呗

确实是退水的过程，如果去看物业股核心物业管理服务收入，还是跟着外拓+合约划转来增长的，有30%～50%，但其他的非业主增值服务还有业主增值服务，随着新房交收减少、主被动挤水，确实下滑比较多，所以整体显得增速不行。不过现在物业的财报已经比较干瘪了，恰好是认真看的时候，买个6%～7%不费什么脑子，下滑随他去吧。$金科服务(09666)$ $建业新生活(09983)$ $融创服务(01516)$

一直觉得物业不算好的商业模式。
核心是无法提价。
比它商业模式好的太多了，不需要在这棵树上花时间。

物业服务公司可以当作to C的SaaS来看，年年续费有涨价能力客户留存率非常高…利润率虽然不高，但自由现金流充足，经营可持续性很强。

这么看，值得拥有一些。

这个估值和现金流，外加提升的分红率，难道不该看硬币的另一面吗？
物业费可是超过通讯费电费水费的存在。
济南这边不少更换小物业公司的，换的也是万物云这些大品牌。

保利物业路过这种中期业绩和股价比较让人放心

你不懂，好物业公司年化30%还在增长。

分红足够，价格优惠，还是可以的，两位数增长就不现实了，每年稳稳收租吧