十月中旬去了一次大理，迷恋上了这个小城，动了移民大理的念头。我没想过要移民到异国，但这个他乡——大理，却不动声色地征服了我。我想要的生活是自然、随意，每天都有变化，时常有惊喜。在快要读完MBA时，我才发现自己真正喜欢的是手脑结合的工作，而不是抽象的数据、图表、模型。我宁可做个工匠、手艺人，而不是每天精心打扮、衣着光鲜地穿梭于甲级写字楼、日复一日、戴着个面具做人，任内心枯萎。

我的物质生活要求不高，大理生活成本低，按我的生活方式，1个月3k多足矣。不过，3年后，生活会有变化，1个月需要有10k。

我以前没买过股票，之前在香港开户买了领汇房产基金、越秀房产信托，过去收益令人满意，不过，领汇过去这么多年一直涨租金，估计快摸着天花板了，越秀房产信托的想象空间也有限。

我认为，瑞安房地产的吸引力远远高过领汇、越秀REITs。两种可能，一种可能是瑞房未来两年内倒闭；另一种可能是，如果瑞房两年内没倒闭，则有一天会成为一家在一线及1.5线城市的黄金地段持有300万平米商铺、写字楼的商业地产巨头。


巨头？如果今天股市市值过千亿的恒隆地产算是商业地产巨头的话，当瑞房持有300万平米收租物业时，其租金收入将看齐或超过今天的恒隆地产（2013年66亿港币）。而这一天什么时候到来呢，以现在的开发节奏，不加速，不减速，大概是在2022年之前。如果到时瑞房像今天的恒隆地产一样拿出50%的租金收入来分红，以今天的买入价格来计算，我拿到的分红率有25%。

无论如何，现在买入瑞房，风险和收益已是极其不对称，跌不了多少，而如果涨的话，空间很大。

目前股价1.8，每股账面净资产7.1，且年报里说明2007年或之前买入的土地按成本价入账。瑞房是个小市值而大土储的公司，且土储的含金量极高，5个城市，8个项目，其中6个是百万平米以上的大地块，其中5个大地块位于城市中心黄金地段，上海2个、重庆1个、武汉1个、佛山1个，这四个城市在中国内地GDP排名分别是第1位、第6位、第8位、第17位。

瑞房过千万平米的土储，按含金量来加权计算的话，瑞房土储规模并不比万科低多少，但市值不到万科的1/10，且瑞房目前的租金收入已遥遥领先万科。

瑞房大量土储在2005年3月或之前购入，重庆市中心的重庆天地从2002年开始购入，平均楼板价每平米831元，总面积317万平米，目前仍有200万平米待开发。武汉天地2005年3月购入，楼板价每平2413元，目前仍有100万平米待开发。

如果参考目前武汉、重庆、佛山等城市中心土地的拍卖价格，重估瑞房土储价值的话，瑞房的账面净资产值应该是多少？我想，似乎没有细算的必要。巴菲特喜欢凯恩斯说过的一句话：“我宁可要粗糙的正确，也不要精确的错误。”因此，问题的关键不在于瑞房的账面净资产低估了多少，问题的关键在于瑞房会不会倒闭？

或者是说，中国的房地产市场要出现什么样的波澜，才会让瑞房崩溃？

瑞房的有息负债率64%，不算激进，相比手持的现金规模，两年内到期的债数量并不大，而且，2014年6、7、8三个月在上海拆迁平整出3块土地，并当月开工，2015年三季度瑞房在上海就会重新有房源可卖，这三块土地货值220亿以上，瑞房权益部分130亿左右。如果说，瑞房过去陷入了“拆迁泥潭”之困境，那么，这三块土地的平整开工，可以说是瑞房“困境反转”之非常清晰而明确的标志。

瑞房上海拆迁获取土地成本较低，即使房价突然下跌30%，瑞房仍有利润，只要房子能卖完，可是，上海内环线以内的房子，我无法想象降价30%而没人要。上海如此，重庆、武汉也如此，重庆天地、武汉天地即使降价50%，瑞房仍有利润，拿地成本太低了，这两个楼盘在目前的价格上下降50%，也仍然比瑞房拿地时这两个城市的房价要高。更何况，相比经济发达水平，重庆、武汉目前房价不高，而且GDP增速领跑全国，这两个城市房价不仅不会不会跌，反而可能会有不小的涨幅。站在瑞房这家企业的经营者的角度，我希望瑞房在重庆、武汉放慢推盘节奏、放慢销售节奏，坚持不降价，打造豪宅风范，而不是像万科那样，经常因降价而被购房者砸售楼处。

瑞房还有什么致命性的风险没被考虑到？期盼雪球盆友们回复。谢谢

$领汇房产基金(00823)$             
$瑞安房地产(00272)$             
$万达商业(03699)$             
$万科A(SZ000002)$             
$华润置地(01109)$             
$保利地产(SH600048)$             
$恒大地产(03333)$            
$九龙仓集团(00004)$           
$首创置业(02868)$    
$SOHO中国(00410)$