回复@肖恩她爹: 谢谢肖大//@肖恩她爹:回复@鹤飘江湖:谢谢@买股靠猜 邀请！我不是专业人士，只是去年Q1被暴捶后花了比较多的时间在REITS上，所以只能根据我当前有限的理解来试着回答一下，不一定对，欢迎大家多多指正。这个问题前两天@JLJLAA 兄问过我一次，我简单回答了一下，有兴趣的朋友可以看一下下面的评论 网页链接

一般来说，高通胀或恶性通胀环境对REITS的影响，可以简单地从收入和支出两个方面的影响来考量。收入端主要考虑租金增长能否赶上CPI，而成本端主要考虑债务利息负担这一块。

租金增长方面：
1）调价响应时长。就是加权平均剩余租约长短问题，租约越短的，可以比较快地根据通胀上调价格；而租约长的，则只有等到合约期满后才能调整价格。极端的如Hotel，每个月都可以调；而对于售后回租的三重净租赁合约，起始租约都在15年及以上，所以平均剩余租期普遍在10年以上，大部分这类REITS最近5年到期租约合计在25%以下。
2）合约租金涨价机制。租约中一般都会包含自动涨价机制，有些是跟随CPI的，有些是固定费率按年涨价的。在高通胀环境下，跟随CPI占比越多的越有利；而对于固定费率涨价的，需要比较它的加权固定费率是否能够超过CPI，若能够超过则能够完全对冲通胀，否则只能部分对冲。

债务利息支出方面：
3）利率上升。通胀到来后必然会紧跟加息，REITS基本上都是高负债运营，因此总体上都不利，影响大和小的区别。对于杠杆高、利率上升期间到期债务多、浮动利率债占比高的REITS尤其不利。所以，你可以看到有些管理比较好的REITS，充分利用去年下半年和年初的低利率环境，甚至愿意牺牲1年的罚息也将2022年到期的债务再融资，应该也是预见未来几年可能会有比较严重的通胀导致利率上升。当然，如果CPI高于实际利率，则经通胀调整后的实际利率为负，对那些抗通胀强的REITS影响会小一些。


对于Mall和Shopping Center零售地产类：
小店的起始租约较短，5年及以下的居多，但anchor的起始租约较长，一般10年及以上。就拿$西蒙地产(SPG)$ 和$马塞里奇房产(MAC)$ 来说，SPG的平均租期比MAC长，因此最近五年每年到期的租约比MAC少（按年租金加权），MAC每年在10～15%之间，而SPG在4～9%之间。从合约涨价机制来说，除了office和ground lease外，小店租约大部分都只能到期renew时重定价。从利率上升影响来说，MAC杠杆高，且抵押贷款在未来5年需要refinance的较多，不像SPG可以在低利率环境下发行10几年的长债，如果未来几年利率上升较快，对它再融资影响会大些。

对于Communications（Tower&Fiber）和Data Center类：

这两个行业的合约大部分起始租约为10年，所以剩余租期约为5年。拿这两个行业中管理比较优秀、历史业绩也不错的Crown Castle Intl. (REIT)(CCI) 和$Digital Realty Trust(DLR)$ 来说，加权剩余租期平均在4.8～5年左右。至于合约涨价机制，基本上都是采用固定费率（fixed escalator）方式，CCI的Tower类约为3%（占业务2/3左右），而Fiber类约为1.5%（占业务1/3），所以加权约为2.5%左右。DLR披露的是2～4%，没有提供加权数据，取中间值应该在3%左右（有可能更低，它对客户的议价能力不如Tower类）。所以，如果实际通胀高于这个fixed escalator，则只能部分对冲通胀。利率上升的影响，与其它REITS一样。

欢迎大家多多指正和补充。