城建发展：北京限购放松重点受益股
公司在北京拥有丰富的资源储备，且逾六成北京土储位于五环外，有望受益于北京五环外限购政策优化。我们维持24-26年EPS为0.47/0.63/0.68元的盈利预测。可比公司平均24PE为10倍，综合考虑公司核心城市资源、待结转项目利润潜力和股票投资带来的业绩波动，我们认为公司合理24PE为11倍，目标价5.17元，维持“买入”评级。
北京五环外土储占比较高，有望受益于限购政策优化。根据公司年报，截至23年末公司未开工+在建土储共计697万平，其中北京411万平，占比达到59%。而在北京土储中，除丰台区龙樾天元和东城区天坛府位于五环内，其余273万平均位于五环外，占公司北京土储的66%、总土储的39%。4月30日北京五环外优化限购政策，有望提升公司北京项目的去化效率。
市场下行和推盘减少拖累销售，拿地弹药充裕。根据中指院的数据，24年1-4月公司实现销售金额92亿元，同比-48%；销售面积18万平，同比-50%。从较高的销售均价来看，销售项目集中于北京，受北京房地产市场调整及推货同比减少（23年1-4月以天坛府为代表的多个京内项目新推/续销）影响，销售规模有所下滑。1-4月公司未有新增拿地，但通过中票融资40亿元，截至24Q1货币资金152.1亿元，较23年末+11%，拿地弹药充裕。我们预计公司将积极跟踪北京土地市场供应节奏，并且跟进城中村改造进展。
待结转资源充裕，天坛府、临河村棚改潜在利润可观。截至23年末，公司已售未结转面积353.6万平，合同负债为363.2亿元，相较23年营收覆盖率为178%，待结转资源充足。尤其看到：1、23年天坛府/望坛新苑结转面积4.3/6.0万平，推动兴瑞公司（望坛棚改项目公司）实现营收/净利润70.9/4.0亿元，而期末未结转面积仍有22.9/9.0万平；2、临河村棚改项目锁定管理费并取得政府审定纪要，等待政府审计完毕即有望开启结转。我们预计这两个项目潜在利润体量可观，有望成为公司释放利润的重要支撑。