$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$ 

持有那么一点点万科，某个账号的打新底仓，涨跌都对我的净值毫无影响的小仓位。

留着这个仓位是为了观察万科，观察地产行业。房地产毕竟是第一大行业，后面还带着长长的产业链，也和我们日常生活密切相关，值得持续跟踪观察。今天随便写一写对地产和万科的一些思考。

第一次留意万科这个股票，还是因为2006年还是2007年的某一天，一个同事跟我说，他手里的万科股票已经赚了十倍。在2006年牛市开启之前的很长时间里，万科B股的价格一直持续高于万科A股10%~20%。那时候外资买A股还毕竟麻烦，只能买B股。可见部分外资的眼光毒辣。今天大部分H股一直对A股折价，只能说A股在外资眼里太贵了。

说回来万科，作为幸存的最大地产开发企业之一，万科未来的发展前景必然和整体房地产市场高度相关。这么大的体量，要独立于整体市场做出自己特别的业绩是不可能的。那当前的房地产市场前景如何呢？我是比较悲观的。简单地参考日本就可以了，中国的发展估计很难超越日本，能沿着日本的发展轨迹往前 走就已经很不错了。

如果对比日本的话，中国大城市的房价依然太高太高。东京、台北、香港这几个著名的高房价城市我都呆过几个月，很详细地看过当地的房地产市场。欧洲澳洲的不少大城市我也观察过。一般来说，这些大城市市中心也很贵，但除了香港，其他城市只要离市中心几公里外的地方，房价就开始快速降低。比如现在的东京，离市中心半小时地铁的地方，房价也就2，3W。离市中心一小时地铁的地方，房价只有1W多。目前以广州为例，离市中心半小时地铁的地方，房价还高达5，6W。比如万科在广州荔湾区卖的金域曦府，离市中心地铁大概半小时，非常高密度的塔楼，每平方价格大概5W左右。

我们是不能学香港的，香港是一条死路。香港今年700W人口，新生儿只有3W多个。如果不吸引大陆优才过去，香港将会不可避免地沉沦下去。

去年整体大概盖了2000W套房子（1700W的商品房和部分保障房），出生人口的数字估计还不到房子数量的一半。未来整体市场的大幅萎缩那是不可避免的。

但是未来即使房价下降，估计年轻人买房还是很难，原因分析以后有空再写写。