我思考了一下市场对于$太古地产(01972)$ 的顾虑，主要在于以下两点：
1.HK写字楼租金的下跌。这个问题是由两方面原因造成：第一是供给过多，第二是需求不足。需求不足的部分，受老美利率水平影响较大，有不少租户受此影响裁员、压缩开支。此外，利率水平也压低了估值水平。
不过，我们需要思考一个问题，为什么HK资产的定价要以老美的利率水平为基准呢？现在内地的利率水平不高啊。如果未来港股通红利相关规则有调整，则可能直接改变估值模型。
2.内地商场销售额的边际变化。我的理解是，2023年是一个高基数年份，因为疫情压抑的需求集中爆发，且境外消费需求转移到了境内，这样就造成了去年的基数极高。而随着日本等地货币贬值，一部分需求又转移至境外，此外，三里屯和兴业太古汇都有一些品牌调整，尤其是兴业太古汇在做大调，这会影响短期的销售额。对于太古商场长期的销售趋势，我还是蛮乐观的：
第一，太古的商场集中在高线城市核心区，消费人群购买力和流量是有支撑的。
第二，太古的经营是很优秀的。一方面持续改善城市界面，比如三里屯经由太古改造，重新焕发了生机，并且仍在持续扩建改善城市界面，这与太古在HK太古坊的经营风格一脉相承。另一方面，太古商场的设计审美广受好评，太古能持续优化品牌组合，提升商场的吸引力与流量，而非只靠重奢，比如颐堤港非奢业态也做的很好。
综上，第一点会显著受益于老美降息或港股通相关调整。第二点则显著受益于长期消费占比的提升。