首发于公众号：撬动一个地球
记录投资，记录时代！
万众瞩目的万科今天晚上发布了半年度业绩报告。报告显示，万科上半年实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
作为龙头老大，这个业绩真的是太不理想了，算得上是个雷，当然最近暴雷的还不少，连比亚迪这种风口上的大佬都业绩下滑，不得不说，风向变了。最近保利、万科等地产龙头反弹了一波，让不少价值投资者以为苦尽甘来，就等着数钱了，没想到地产股的半年报这么差，接下来还有还要回调，价值投资者的春天并没有来，那一丝希望已经破灭！
关于业绩下滑，万科报告里给的原因一是受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响。这个是必然的，政策环境已经发生根本性的变化，房住不炒，利润下降是必然的，不然羊毛出在羊身上，受伤的还是消费者。高房价对经济、对社会发展的冲击太大，已经成为了压在普通人身上的三座大山之一，在三胎政策的背景下，房子这座大山肯定是要被推倒的，教育和医疗两座大山已经被推倒了，就剩下房子了，难道它能独善其身？
原因二是拿地成本上升。半年报显示，万科上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，这一均价相较于去年同期的6368元/平方米上涨超17%。一二线城市仍然是重点布局方向，相应的投资金额在新获取项目中占92%。土地成本才是房子成本的大头，万科跟恒大不一样，万科主要集中在一二线城市，都是寸土寸金的地方，土地成本的上涨给万科利润带来最直接冲击。
这几年，万科一直在往物业管理方向转型，取得了不俗的成绩。上半年营收中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。两块业务营业利润率呈现一降一升，房地产业务营业利润率同比减少5.6个百分点至18.01%；物业服务营业利润率同比增长3.09个百分点至17.46%。很明显，物业利润已经快要追平地产开发了，这说明万科的发展策略是正确的，由房地产开发商向物业管理转变，确实比较便利。
另外，万科多元化业务布局也取得了不错的进展。上半年，物业板块万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；青年公寓品牌泊寓继续保持国内集中式公寓规模全国第一，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米。商业开发与运营平台印力营收为36.29亿，同比增长19%。一颗新星正在 升起！
更好的消息是，万科在一季度末实现“三条红线”全部归绿档，这一状况在二季度得以保持。截至二季度末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。这个负债率在所有房地产企业中应该是非常优秀的。
近十年来，房地产行业寅吃卯粮，高杠杆高周转、蒙眼狂奔。三条红线政策一下来，一切都改变了，放地产行业的黄金时代落幕。万科在3年前就预料到了房地产行业的冬天即将到来，就喊出了“活下去”的口号，不得不说万科危机意识、战略眼光非常强，如今在三条红线的背景下，万科依旧是活得最好的企业。
现在，万科股价是低估的，但进场的时间还没到。地产依旧属于暂时要回避的板块，强烈建议大家把文章《一个时代结束：目前A股要回避的板块及标的！》再看一遍，这是近期最有准确的排雷指南！
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