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今天，号称是粪坑中的石头、万年不涨、赚钱都是假的、一年平均几百个利空的房地产板块一反常态，集体暴动，连巨无霸万科都涨停了，一时间券商们又在大声吆喝房地产板块的春天来了，最后一批核心资产，再不上车就没机会了！多么似曾相识的场景！基佬我试着分析一下地产股暴动背后的逻辑。
首先，地产股沸腾的直接导火索是一则关于土地管理的制度。网传按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现土地出让两集中，即集中发布出让公告，全市原则上全年不超过3次、集中组织出让活动。确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地供应公告，除此之外，不得再发布公告。这将会加速房企的分化，资金薄弱的小地产商，竞争不过大地产商，日子将更加艰难；资金雄厚的大型地产商将有更多的机会同时参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会，简而言之，集中推出地块，减少用地出让次数，降低了土地溢价率，龙头地产商拿地成本降低，所以万科、保利、绿地等龙头涨停。
其次，房地产资管三条红线给整个地产行业带来了深远的影响。所谓三条红线，即红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。这三条红线掐住了高杠杆高负债的命脉，这三条红线对小地产商来说是绝望的，对大地产商来说也是艰难的，但毫无疑问，大部分小地产商可能会冻死于融资的寒冬，但大地产商皮糙肉厚，一定能挺过寒冬。寒冬过后，大地产商杠杆降低了，变得更加精壮，地产行业更加向头部集中，头部地产商的资产质量和经营质量不断改善！未来增长的确定性极高。
再次，地产股严重低估，获得了资金的青睐。年后开市以来，资金开始抛弃抱团标的，抱团股持续暴跌，2月3日，易方达中小盘基金暂停申购，标志着机构正式抛弃抱团股，A股史上第四次最大的机构抱团正式瓦解和崩溃。在市场预期流动性收紧的背景下，高估值的抱团板块被杀估值，机构抛售高估值抱团股的资金流入低估值的板块，完成调仓，而地产股严重低估，成为受益标的，获得机构资金的青睐。目前，房地产PE为8.45倍，处于历史地位，相比喝酒吃药、新能源等板块，是目前处银行外相对低估的板块。就个股而言，万科A的PE是8.60、招商蛇口8.15、保利地产6.14倍，均处于严重低估状态，成为撤出机构撤出抱团股后建仓的首选标的。
最后，是老生常谈的丈母娘经济。在中国，房地产是最大的民生，和婚姻、户口、教育、养老、医疗牢固地捆绑在一起，丈母娘和务实女性们要求男人必须砸锅卖铁甚至不惜掏空六个钱包，也要有一套婚房，不然婚姻没。所以房子任何时候都是刚需，而且属性太多，不是纯粹钢筋混凝土，也不是单纯的一件商品，不能用常规的经济学原理来解释房子的问题。由于地大物博的中国发展不均衡，优质的资源向头部城市集中，最终导致房地产市场结构性冗余和结构性不足并存。简单的说就是旱的旱死涝的涝死。未来，房地产行业前途光明，如果连关乎最大民生的行业都没有前途，那不知道什么行业有前途。安居乐业，安居是前提，是基础。但随着房地产的三条红线划定，小地产商的生存将更加艰难，未来地产行业马太效应将更加显著，龙头地产商将通吃！
这就是地产股暴动背后的逻辑，但为了安全起见，还得再观察一段时间，让子弹飞一会，防止是一日游行情！
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