2024春节后首个交易日即将开启。在春节前，各大指数连续多日反弹，市场洋溢在迎接新春佳节以及二级市场变动带来收益的喜悦氛围中。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs研究# $国泰君安东久新经济REIT(SH508088)$
一、市场回顾
年关临近，REITs市场也迎来了久违的大范围上涨；截止2024年2月8日收盘，当日仅有华夏北京保障房REIT项目微幅下挫，其他29只REITs产品全部红盘报收。解禁品种嘉实京东仓储REIT也以1.93%的涨幅度过了解禁当日的危机，虽然成交量略有放大，但从当日盘面表现来看当日表现较为强势，不排除一些主动因素。
从二级市场变动来看，上涨的领航者依旧是前期市场较为强势的品种国泰君安东久新经济REIT项目(此前，该项目以超过20%的溢价率占据REITs涨幅榜)；三个交易日累计涨幅达11.38%，成为本轮市场反弹领跑者。
二、触发因素
2024年2月6日，《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金》发布了基础设施项目经营情况的公告，截至公告日，东久（常州）智造园已完成新租约签订，起租日为2024年2月1日，到期日为2027年1月31日，租期36个月；签约面积4,886.70平米，占该园区比重约为13.7%，东久（常州）智造园出租率将由86.3%提升至100%。
自2月1日起，四个底层基础设施项目东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园及东久（常州）智造园出租率依次为94.11%、100%、100%及100%。基础设施项目整体出租率提升至98.26%，较四季度末出租率96.51%，提升了1.75个百分点。
按照披露的2023年4季度报告来看，报告期内，平均出租率为99.39%，期末出租率为96.51%。报告期出租率较前三季度变动的主要原因是东久（金山）智造园及东久（常州）智造园部分租约正常到期。
三、出租数据探秘
提升出租率确实是利好，但出租率具体情况还需要深入了解下：
4季度公告披露的数据显示，期末出租率为96.51%，也就是说期末未出租面积增加了约9712平方米。先不考虑其他，仅按照公开信息来看，1个月时间，约9712平方米的面积没有租金收入。这个租金收入减少了多少呢？
按照公开信息统计来看，两个项目1个月时间损失租金收入约为25万元。进一步来说，自2024年2月1日东久常州项目增加了计租面积4886.7平方米；那么，租金单价相对更高一些的东久金山项目尚有约4831平方米何时能够创造收益还未可知。
需要思考：
1、一个很实际的问题“如何评价项目的实际价值”？评估的价值与实际情况下实现的远期价值间差距代表什么？
2、项目创造的可供分配金额相对二级市场目前的时点项目创造的可供分派率相对于投资收益来讲定义为偏“价值投资属性”要更适合些。那么，消息刺激下的波动收益是否能够完整呈现项目的价值？