2024年4月29日自然资源部办公厅发布新规《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确指出：各地未来新增住宅用地供应量，与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据密切关联，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。
苏州市区商品住宅的去化周期虽不在其中，但具体是多少，走势如何，以及哪些区域、哪些板块有风险？
新房市场
根据AUR投资研判系统显示，苏州市区商品住宅截止2024年4月底，狭义库存共633万方，47396套，去化周期6’20个月，去化周期12’17个月。
广义库存共2070万方，其中拿地未成项目面积466万方，项目未批证面积971万方，狭义库存633万方，去化周期6’65个月，去化周期12’55个月。
【截图来自于AUR投资研判系统-狭义库存】
【截图来自于AUR投资研判系统-广义库存】
2024年4月同比去年，库存体量下降4%，但去化周期6’多8个月，去化周期12’多6个月。主要原因是土地端/住宅端供应缩减，库存下滑，成交放缓，去化周期走高。随着成交流速下滑，项目取证进度明显放缓，项目未批证面积达971万方，城投托底地块增加，开发进度放缓，拿地未成项目面积466万方。
在当前市场情况下，预计未来存量可控，但去化周期处于平稳状态。
【截图来自于AUR投资研判系统】
具体到区域来看
苏州市区6个区域中，相城区商品住宅存量最大，新区去化周期最长。
相城区狭义库存152万方，11943套，去化周期6’18个月，去化周期12’16个月；
吴中区狭义库存136万方，9709套，去化周期6’20个月，去化周期12’17个月；
新区狭义库存131万方，9636套，去化周期6’27个月，去化周期12’23个月；
吴江区狭义库存124万方，9787套，去化周期6’21个月，去化周期12’19个月；
园区狭义库存58万方，4081套，去化周期6’14个月，去化周期12’10个月；
姑苏区狭义库存32万方，2240套，去化周期6’14个月，去化周期12’19个月。
园区、姑苏区供地节奏慢，存量低，去化速度快，其中近年来姑苏区护城河内无供地，多数在平江新城及环线周边，整体去化速度放缓。
去化慢的区域主要分为两类
第一类：外围的乡镇板块，如吴江盛泽、七都、平望、震泽、汾湖、桃源等乡镇板块，吴中区东山、西山、甪直、胥口等，相城区阳澄湖、北桥、渭塘、黄埭等，新区望亭、通安、光福、太湖度假区、太湖科学城等……板块市场较窄以地缘、外溢刚需为主，市场下行影响较大，客户向二手房挤压较多，导致去化周期较长。
第二类比如园区胜浦，姑苏区平江新城，吴中木渎、城南等，吴江区运东，相城区澄阳等，板块内供应量大，板块单价、面积带动总价上浮，导致市场存量和去化周期居高不下。
【截图来自于AUR投资研判系统】
苏州市区商品住宅去化速度尚可，并未在官方公布停止供地名单中。
【限制供地城市名单】
苏州通过多种手段来控制库存，例如控制出地量，2024年全年土地总供应量2040.15公顷，而商品住宅用地供应仅185公顷，2022年商品住宅供应566.7公顷，2023年供应507公顷，对比2023年供应缩减近63%，创10年新低，直接腰斩。
【截图来自于AUR投资研判系统】
二手房市场
通过贝壳单一渠道来看，苏州（含县市）目前在售二手房共178980套，去年苏州二手房共成交65049套，平均月成交5420套，去化周期约33个月，大大高于新房存量及去化周期。
【截图来自于贝壳】
园区库存量18769套；
吴中区库存量23762套；
姑苏区库存量17012套；
新区库存量12612套；
相城区库存量12747套；
吴江区库存量16832套。
近两年苏州一二级市场热度明显降低，渐而影响二手房市场；苏州二手房挂牌量明显上升，处于供大于求的状态，同时成交价格下降，在量增价减的情况下并未带动成交量上涨；
新房市场中主力成交依旧为改善住宅，随着限价放开，户型面积增大，置业成本增加，新房市场刚需首置首改客群置业转向二手房，但24年一季度二手房市场不及23年一季度，成交面积下滑18%，成交均价下滑1%，但二手房同比22年有明显上涨，价格空间持续放大。
【截图来自于AUR投资研判系统】