（一）前言 　　　　　

大陆于2011年推出了号称「史上最严厉」的一系列房地产调控政策，年来房地产市场呈现平稳趋势。但自从去年秋季以来，由于民众预期经济与房地产业最坏的情况已经过去，导致房地产活动升温，房市价量出现「年末翘尾」行情，各界都在关注以往房价上涨→调控→政策效应减弱→出现报复性上涨的历史是否又会重演。

就大陆而言，房地产业一直是攸关经济增长的重要行业。目前保持经济复苏，稳定经济增长是第一要务，很多人认为新一届领导班子今年为了稳定经济增长，房市调控政策或将松动，对房地产可能采取事后调控而非预先调控。就国际而言，美国近期连续的量化宽松政策发挥了作用，经济呈现温和复苏趋势，房地产市场也触底回升，房地产价量和营建活动等主要指标均持续改善，给大陆带来积极性示范效果。

新年伊始，房地产调控即进入高度敏感期。最近大陆一方面多次强调不会放松今年的房地产调控，一方面表示要加强住房保障工作，试图为市场预期定下基调。但这些政策宣示能否影响市场心理预期，扭转恐慌性购房现象，任务十分复杂艰巨。

（二）调控成效回顾与预测

2012年的大陆房价开低走高。12月，全大陆100个城市新建住宅平均价格为9,715元/平方米，环比上涨0.23％，为自2012年6月后成交量连续第7个月环比上涨。其中北京、上海的月交易量最高值都出现在12月；上海商品住宅成交量更是突破百万平方米大关，创下年内新高。2013年第一周房市热度持续，在40个城市中同比上涨城市占九成以上；主要的54个城市新建住宅签约达8,438套，比2012年同期上涨16.8％；特别是北京、上海、广州、深圳等四个一线城市有2,127套签约数，同比上涨57.7％。土地市场也是先冷后热，上半年土地拍卖量跌至谷底，成交量较2011年同期下降三成以上，但自第四季度起，伴随新屋销售的逐渐回暖，土地成交量步步回升，北京、上海、广州、深圳等一线城市都有所谓的「地王」出现。

房地产暖冬的原因有以下几个：1、开发商与民众对调控政策逐渐适应，调控政策的抑制需求效应减弱，而且很多地方先后放松了限购政策，显示调控效果尚不巩固。2、受到打工者年终返乡置房潮及民众年底集中消费习惯的影响。3、从需求面看，住房刚性和改善性需求上扬，使商品房销售面积转降为升；从供给面看，房屋新开工面积继续缩减。4、房产开发商的营销策略奏效，加剧民众对房价恐慌性反弹心理预期。5、预期城镇化进程加速，民众购房积极性提高。

今年开始，多个地方的房市成交量呈现「开门红」，接下来会如何成了当前最受关注的话题之一。目前市场有暴涨、暴跌与平稳发展三种预测。

持暴涨论者认为，2013年大陆房市利多将多于利空。政策面，城镇化与工业化发展将促进房地产行业更加蓬勃。经济面，经济复苏持续改善、民众投资渠道少、人口老龄化趋势都将支撑房价与地价。货币供给面，美国相继推出QE3、QE4，世界货币持续宽松，国际泛滥的资金流入大陆，大陆为维持汇率稳定，稳定出口，将不可能长期实行相对保守稳定的货币政策，今年应该会在一定程度上加大货币宽松力度，不可避免地会推动房价上涨。此外，2012年新屋库存持续减少，土地供应与住房开工量均呈负增长，因此房价在今年3月以后势必再涨。

持暴跌论者认为，整体而言大陆经济已经陷入衰退，资金大部分流入房地产，经济衰退将拖累房地产市场。加上全球展开金融战争，将严重冲击大陆的货币体系，一旦货币崩溃，房价势必崩盘。目前房地产市场并不具备量价齐升大幅反弹的条件，近期的回暖并非真正反弹，而是泡沫破裂前的反复震荡，也是金融寡头包括外资与权贵资本出逃前制造出来的暴涨氛围。曾经是房价上涨最快城市之一的温州，自去年下半年以来，房价一直领跌，目前温州房价每平方米暴跌2万元，同比跌幅达18.03％，是房价下跌最鲜活的例子。

持平稳发展者认为，房地产行业的黄金期还没有结束，但遏制投机、投资性需求的调控政策势将持续，加上住房供给充裕，商品房库存压力仍待消化，以及保障房供应量增加，因此2012年底出现的房市翘尾行情只是阶段性、波段性的，不会持续。2013年的房价将不可能大涨大跌，房地产市场总体将保持稳定。

　（三）房地产政策趋势

大陆新领导班子强调深化改革，但在房地产问题上，去年11月的中共「十八大」报告只提及建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，而未提房地产调控。其后召开的中央经济工作会议也只是表态维持调控政策的稳定性。「住房与城乡建设部」部长姜伟新也只强调今年要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，以引导和稳定社会预期。不过这些都无新意，没有给市场一个清楚明确的政策预期。

由于新领导班子的房地产政策尚未明朗，因此房地产政策仍以控制投资投机性需求与加大保障房建设度为主。除大陆「住建部」的宣示外，相关单位如大陆「国家发改委」表示今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策；大陆「国土部」制定土地管理的新规定与制订「农村集体土地征收补偿条例」；北京市则力求将限购在内的短期制度长期化，并酝酿制定一系列调控储备政策，希望未来一年的房价涨幅能够控制在10％以内。

大陆的房地产调控政策已经推出很多，「限购」是目前较有效的房地产调控手段，但因是行政措施而被批评为扭曲了市场机制。另外，征收房产税被认为是抑制房价上涨的有效办法，虽然征收房产税已不存在技术障碍，但从上海、重庆两地试点的经验来看，对房市调控的作用不大，实施全国范围的房产税仍存在很大争议，目前仍在研究扩大房产税试点范围的方案之中。

在「限购」与征收房产税之外，大陆目前正在思考建立房地产长效机制问题。大陆「国务院发展研究中心」不久前完成了「德国房价涨幅长期保持较低水平的经验及启示」报告，称许德国用法律形式强化以居住为导向的住房制度设计，有效地遏制住了投资投机性需求和开发商获取暴利的行为；长期稳定的房贷政策，为稳定购房者预期和房价水平提供了制度保障；多元化的住房体系，满足了不同收入阶层的住房需求。大陆似是有意借鉴德国经验，处理房地产问题更加注重市场手段和法制手段，稳定市场预期，这是一个新的思路。

　（四）结语

从过去十年大陆经济发展历程看，经济增长很大程度是依靠房地产市场快速发展拉动的。但房地产的快速发展导致产业空心化，地方政府视土地为生财工具，房地产市场成为少数人暴富的工具，引发了严重财富分配不公、民众创造财富的价值观念扭曲等一系列社会问题。现在新领导班子强调重视民生、社会共同富裕及经济增长质量，住房是绝大多数民众的第一民生，如果房市新政不能跳出调控政策的旧思维，不在政策上进行重大调整，则不仅无法实现「没有水分」的增长，大多数民众终将望屋兴叹，重视民生将只是空话，亦将自绝于广大人民。

然而，固定投资迄今仍是拉动大陆经济增长的重要动力，房地产投资超过固定投资的四分之一，这一趋势中短期内难以改变。如果因调控而导致房地产发展速度放缓，就可能再出现钢铁、水泥、煤炭、石油化工、家电等行业产能过剩等一系列连锁反应，对整体经济与金融造成冲击。

如何在保增长与避免引发房地产泡沫破裂之间取得平衡，将是政策考虑重点。既须高度警惕房地产调控政策再次陷入「空调」，房价进一步飙升，泡沫破灭；也须顾虑到调控对实体经济活动的冲击与影响。从目前经济与房地产市场的运行态势看，今年房地产调控的任务将更加复杂艰巨，政策措施势必要作相应的调整。目前大陆有意转变过去「重行政手段、轻市场手段」的做法，强化市场化改革，改革地方政府垄断土地市场，进一步完善房地产市场调控体系，后续作法与发展颇值观察借鉴。