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记录：香港房地产市场周期性与领汇/恒隆/希慎兴业，2016年5月30日星期一。
买入过早，跟犯错没有差别。
香港房地产市场是否会再现5年下跌周期呐？笔者认为，历史总是惊人的相似，当前不是最糟糕的时刻，尚需耐心等待：相对稳定的物业租赁收入与净利润尚未进行大幅下调，投资物业估值依然保持增长，自1998年起资本化率从7%持续下降至4%左右，租售比从10倍上涨至17倍-20倍。
领汇/恒隆/希慎兴业都是经营良好的收租资产类公司，以狗头金买入持有，将会给投资者带来相当不错的收益。
【香港：第六轮上涨：1985年-1997年】
在这一轮长达13年的房价上涨过程中，曾在1994年出现一年左右的短暂下跌，但长期持续大涨，终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。
【香港：第六轮下跌：1997年-2003年】
然而1997年，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。
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《记录：恒隆@陈启宗先生2001年至2003年以及2009年致股东信，2016年5月23日星期一。》@陈启宗先生描述如下：
1) 从一九八五年中开始并持续十二年半之负利率环境，最终于一九九八年初完结。
2) 由1997年7月起累计，楼价最少已下挫六成；最近之市场状况已出现经济“双底”衰退之迹象，而首个谷底乃于1999年出现。
3) 曾出现两段置业意愿相对较佳之小阳春期。其一为二零零零年八月香港行政长官宣布每年建屋八万五目标已不再存在后出现之小阳春期，其二为二零零一年连续数次减息及政府放宽打击楼宇炒卖措施后出现之小阳春期。
4) 2003年，本人相信對地產業而言，最惡劣之情況經已過去。但過去十二個月之市況仍甚為艱困。住宅價格平均下跌近兩成，而在沙士爆發期內，物業銷售確實銷聲匿跡，租金收入受損。
【香港：第七轮上涨：2004年-2015年】
自2003年跌到低谷以来，香港房价已上升超过4倍，于2015年9月达到了顶峰。2003年进入长达13年上升周期以来，2005年/2008年/2012年/2014年，出现4次短周期的波段调整，平均间隔4年，调整周期不超过12个月。在上升周期中，租金短周期波动幅度大于价格指数。港楼市在2015年第四季度创下了7年来的最高季度跌幅——7.5%。
@陈启宗先生描述如下：
1) 香港住宅市場經歷類似的「V」型反彈。由二零零八年第三季遞至第四季時，樓價和成交宗數每況愈下。銀行收緊樓宇按揭借貸，樓價於該年最後六個月下跌百分之二十二。但從今年三月開始，銀行態度有所改變，到上月底時樓價已回升約百分之二十。
2) 儘管可出租面積增加了百分之十九，但本集團在香港之總租金收入，經過十二年冗長時間後，到今天才接近一九九七年之高峰水平，這說明了於一九九七年七月開始並持續約五年時間的亞洲金融危機是多麽嚴竣。
3) 如本人以往撰述，今次與二零零八年不同，其時大市暴挫後急速反彈，今趟則是U形市況，會帶來更大苦楚。然而，就地產業所受的衝擊而言，我們今次所面對之嚴峻境況可謂前所未見。本人擔心最惡劣的情況尚未出現。
领汇/恒隆/希慎兴业是相对纯粹的收租婆企业，相对重视股东回报（至少分红率高）而融资低，其资产组合与经营特点完全不同。
1) 领汇：主营香港本地社区商业，近年拓展北上商业+写字楼物业，香港本地规模最大，概约353万平方米。
2) 恒隆地产：香港+内地资产均衡组合，逆向投资运作香港住宅销售物业，整体规模第二大（估计是，没详细比较），概约460万平方米。
3) 利慎兴业：龟缩于铜锣湾，主营高端商业+办公，规模概约42万平方米。
【营业额/收入】相对稳定的物业租赁收入尚未进行大幅调整。
恒隆地产：2003年相比1998年最高值至少跌40%，特别是香港物业租赁:“首先，讓本人指出一個發人深省的事實。儘管可出租面積增加了百分之十九，但本集團在香港之總租金收入，經過十二年冗長時間後，到今天才接近一九九七年之高峰水平，這說明了於一九九七年七月開始並持續約五年時間的亞洲金融危機是多麽嚴竣。”
特别值得注意的是：2008年与2015年收入降低主要是销售物业影响，相对稳定的物业租赁收入尚未调整。
希慎兴业：2003年相比1998年最高值至少跌70%。同样，2008年与2015相对稳定的物业租赁收入尚未大幅调整。
领展是2005年上市，赶上房地产行业上升周期，没有经历1998-2003年的糟糕状况。如今，市场参与人士，似乎过于乐观。
【净利润】物业租赁净利润未下降。
恒隆地产：2003年相比1998年最高值至少跌60%。特别值得注意的是：2008年与2015年净利润降低主要是销售物业影响，相对稳定的物业租赁净利润未调整。
希慎兴业：2003年相比1998年最高值至少跌60%，历经15年净利润才回到1997年高位值。这一点表现非常典型：2008年与2015年净利润降低主要是销售物业影响，相对稳定的物业租赁净利润未调整。
【投资物业估值】
恒隆地产：2003年相比1998年最高值至少跌23%。如今，投资物业估值依然维持增长。要知道投资物业估值直接影响BVPS，仅用PB估值应该小心。
希慎兴业：2003年相比1998年最高值至少跌50%。如今，投资物业估值依然维持增长。要知道投资物业估值直接影响BVPS，仅用PB估值应该小心。
【资本化率与租售比】
自1998年起，资本化率从7%持续下降至4%左右，租售比从10倍上涨至17倍-20倍。资产还是那个资产，只是市场基本利率持续下降而已。
