子路夫

$嘉实京东仓储基础设施REIT(SH508098)$
100%出租率，3%的租金增长率，对应目前3.58%的现金分派率，嘉实京东仓储基础设施REIT主打的就是高确定性。
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$中金普洛斯REIT(SH508056)$
截至目前，中金普洛斯REIT的溢价率还能达到14.08%，相对于很多已经破净的REITs来说已经很不容易了，说明资金还是聪明的。
物流地产的优势很明显，一是供给受到限制，不像写字楼每年每年新增供应那么大；二是需求层面，尽管与产业端的发展相关，但很大部分需求...

回复@蝴蝶谷d6l: 是问REIT存续时间吗？
1、底层资产的年限，产权类资产，如产业园写字楼，一是土地年限40年到50年，二是建筑物的使用年限50年到80年不等，中间可能有土地的续期问题；
2、REIT，即基金的年限，尽管一般有协议约定到期，大都与首批资产土地年限一致，但考虑到未来可不断买入...

$华夏基金华润有巢REIT(SH508077)$ $红土创新深圳安居REIT(SZ180501)$ $华夏北京保障房REIT(SH508068)$
1、从一二季报来看，公租房的租金上涨如约而来，如京保、厦门安居、深圳安居的租金都有明显提升，政府类保租房的提价不是之前大家顾虑的是虚的；
2、华润有巢REIT的问题来自于两高，1...

回复@无常dt5: 确实，一是几乎没有新增土地供应；二是盐田港的对于深圳而言，独此一家，既受益于深圳的发展，也将受益于外贸的发展。//@无常dt5:回复@子路夫:最主要是盐田港的地段太好了

孵化器的优劣势，最终还是看租金水平和出租率，单个客户租赁面积越小，租赁时间越短，出租率越低，这个是不用怀疑的；所以需要在面积使用率、补贴、非租金收入上想办法。 可以去看看共享办公企业的数据，创富港在新三板上市。

$红土创新盐田港REIT(SZ180301)$
1、盐田港REIT扩募资产的定价在几个扩募的基金中无疑是最高的，实际价格不仅远高于首次上市资产的定价，对应的分派率也打破了4%的政策点，几乎是市场化定价的典范，估计以后趋势也将是慢慢打破4%的政策要求水平；
2、这也说明了盐田港REIT资产确实是优质...

$华安张江产业园REIT(SH508000)$ 扩募最终定价是3.373元/份，定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%是3.373元/份，发售期首日2023年5月25日的收盘价是3.687元/份。 也就是说，扩募价格仅约为市场价格的91.48%。 显然，扩募并不会直接为投资者带来预期收益的增加。

$中金湖北科投光谷REIT(SH508019)$
1、 单个写字楼项目的出租率很难独立于区域市场表现，在同一个区域内，客户无疑会根据租金水平决定流向；
2、 区域写字楼出租率与城市整体市场表现的相关性会弱一点，这就是产业的聚集性决定的，城市写字楼的几大租户，金融、TMT、专业服务、房地产、工...

回复@尼克弗瑞: 正常情况下，收缴率是接近100%，但不超过，收缴率超过100%，就是有收到违约金的意思，提前退租的违约金，保证金转为租金收入。//@尼克弗瑞:回复@子路夫:“二季度租金收缴率明显提升，说明有一定规模的提前退租”，请问这个结论是如何推断出来的？没看懂。

$建信中关村REIT(SH508099)$
几个数据：
1、 出租率数据：2022年12月31日81.29%；2023年3月31日68.47%；2023年4月21日71.07%；2023年6月30日67.84%。
2、 签约数据：截止2023年6月30日，成功引入新租客户4家，共计新租面积3985㎡，提升出租率2.99%；在谈意向租户6家，意向租赁面积共计...

$华夏和达高科REIT(SZ180103)$
1、将物业作为孵化器运营并不是一个好选择，除非像$中金湖北科投光谷REIT(SH508019)$ 的留创园整租模式；
2、孵化器主要面向的是初创企业，一方面初创企业的租金支付能力差，另一方面初创企业规模小，租赁面积小，同时初创企业的存活期短，总之，孵化器的出...

$万物云(02602)$ $雅生活服务(03319)$ $碧桂园服务(06098)$
数据：
1、雅生活物业服务毛利率从2018年的27.40%，下降至2022年的19.10%；碧桂园服务物业服务毛利率从2020年的34.60%下降至25.50%；万物云住宅物业服务毛利率从2020年的15%下降至9.90%。
2、2022年万物云物业服务毛利率仅约...

$国泰君安临港创新产业园REIT(SH508021)$ 从上半年的运营数据和股价表现来看，工业厂房的优势在于市场下行中更稳定，能抗跌。 一是租户稳定，制造业企业属于重资产，经济下行时，稳定性要好于轻资产的服务业企业； 二是租约稳定，制造业企业投入大，所以租期长，保障了出租率的稳定。

$建信中关村REIT(SH508099)$
到目前为止，产业园REITs几乎只有中关村没有披露中期运营数据，是数据太差，不好意思说呢，还是北京地区就不做要求，如果是自愿披露而不披露，也说明了建信基金管理上就有些问题。
从几大行发布的北京市二季度写字楼的数据来看，中关村上半年的运营数据可能确...

$国泰君安东久新经济REIT(SH508088)$ $国泰君安临港创新产业园REIT(SH508021)$ $建信中关村REIT(SH508099)$
1、虽然写字楼类物业受到了市场波动导致的业绩的影响，但是工业厂房、租赁住房的业绩基本上没有什么影响，所以业绩只是一个导火索而已，市场情绪才是板块下跌的主因；
2、不过，RE...

$万物云(02602)$ $碧桂园服务(06098)$ $雅生活服务(03319)$
对数据会有疑问，也可以做很多解读，但还可以通过常识来验证，特别是每个人自己就是物业的用户。
如果你是业主，甲物业公司说收你5000元物业费，有1000元是他的利润；乙物业公司说收你5000元物业费，有500元是他的利润，你会如何...

$万物云(02602)$ $碧桂园服务(06098)$ $融创服务(01516)$
1、如果万物云的利润指标是更接近行业本质、更可长期持续的话，其他物业公司，特别是民营物业公司的业绩就还有较大水分，还有较大的挤出空间，先看看23年年报能挤出多少吧；
2、对于物业行业来说，市场空间大、连锁化可复制扩张、...

$雅生活服务(03319)$ $保利物业(06049)$
1、从面积来看，雅生活服务和保利物业一个级别，都在5.5亿平米左右，而估值差异较大，雅生活服务市值仅约保利物业的34%。
3、从盈利来看，雅生活服务和保利物业单位面积营收分别为28.17、23.76；单位面积毛利分别为6.20、4.47，雅生活反而更厉害。...

$碧桂园服务(06098)$ $万物云(02602)$
1、从面积来看，碧桂园服务和万物云一个级别，都在8亿平米以上，估值也差不多，都在330亿左右。
3、从盈利来看，碧桂园服务和万物云单位面积营收分别为47.60、35.84；单位面积毛利分别为11.80、5.04，不过物业服务并不是高门槛行业，竞争较大，更应...