[招商证券:买入]吸收合并深基地顺利过会、当前股价隐含近30%折价

公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显着;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。维持“强烈推荐-A”评级,目标价9.07元/股。
事件:1月24号晚,公司公告发行A股换股吸收合并深基地获中国证监会无条件通过。
吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。公司于2016年8月首次向证监会申报换股吸收合并深基地并获受理,10月公司申请中止审核(政策不明朗),17年10月底申请恢复审核,并于18年1月获证监会审核通过,将成就A股纯正物流地产第一股。根据最新重组方案,南山控股发行8.3亿股,以3.6:1的比例吸收合并深基地,即1股深基地换取3.6股南山控股,其中南山控股换股价5.43元/股,深基地换股价19.55元/股(对应23.27港元/股);重组完成后总股本达27亿股。另外,本次合并提供现金选择权。
“物流+地产”双轮驱动,当前股价隐含折价近30%。宝湾物流当前运营面积182多万平米,在建及拟建面积366万平米;预计平均租金1元/平米/天左右,稳定出租率约90%,净现金比例50%+;假设预期回报率(综合资本成本)6.5%、租金增长率3%,对应现金还原倍数接近30X,成熟物业重估价值0.5+万元/平米(租金*365天*出租率*净现金比率*现金还原倍数),未来物业估值打八折,则对应重估价值240亿;考虑到开发总成本0.2-0.3万元/平米,即重估增值率50%左右,对应物流业务重估增值120亿,叠加净资产35亿,对应NAV(净资产+重估增值)155亿,深基地77.36%股权对应120亿。地产业务NAV估值80亿左右,再加上其他杂项业务,预计重组完成后对应综合价值近230亿,当前股价隐含总市值179亿,较NAV折价近30%,安全边际显着。
物流行业二梯队龙头,将充分受益于物流地产红利。得益于电商及其带动的快递行业/消费升级/第三方物流等驱动因素、以及存量替换,高端仓储行业持续景气,是地产行业少有的成长领域。根据戴德梁行数据,截至2017年上半年,按照各物流地产运营商存量占比,宝湾物流的市占率达到6%;作为物流地产二梯队龙头,行业地位和资产质量相对领先,本次重大资产重组完成后,将成为A股首家纯正物流地产企业,未来将充分受益于物流地产红利。
南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。集团在赤湾片区拥有 3.4 平方公里土地,其中,赤湾二路以南主要是港口码头用地,占比约三分之一;赤湾二路至赤湾六路之间主要是工业用地,目前主要是堆场,未来具备部分改造为研发楼等自持物业的空间;赤湾六路以北是未来商业化开发的重点区域,包括红昌地块、2号线与5号线赤湾双地铁口上盖综合体等。赤湾片区潜在可开发空间体量不小,并且长远看,赤湾片区整体规划具备更多空间。此外,集团在全国重点一二线城市拥有1万亩工业和物流用地,可对接物流业务,部分可打造为物流园区和运输基地。
维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价9.07元/股。公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显着;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。预计公司2017-19年EPS分别为0.34、0.43、0.50元/股(暂未考虑深基地),对应PE分别为20X、16X、13X,维持“强烈推荐-A”投资评级,给予目标价9.07元/股(对应NAV平价)。
风险提示:物流业务推进不及预期。

相关股票:$南山控股(SZ002314)$
研究员: 招商证券 ● 赵可,刘义,李洋
发布时间:2018-01-25

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