[中国银河:买入]2018年年报点评:城市布局趋向均衡 资管业务稳定增长

我们的分析与判断
(一)营收下降,开发业务毛利高增
2018 年公司实现营业收入221.13 亿元,同比下降13.35%;实现归母净利润32.69 亿元,同比增长8.72%,扣非归母净利润为29.82 亿元,同比增长69.78%;受到公司竣工结算规模减少的影响,营收有所下降,其中,房产开发业务实现营业收入195.9 亿元,同比下降15.72%,毛利率为45.77%,较2017 年增加20.42 个百分点,主要系成本管控的提升及结算项目的结构性因素;物业出租业务实现营业收入17.4 亿元,同比增长11.60%,主要系租金收入增加;物业经营业务实现营业收入6.7 亿元,同比增长4.71%。
(二)销售金额创新高,城市布局趋均衡
2018 年公司实现销售签约金额约307 亿,同比增长30%,创历史新高。其中,商务地产项目实现销售签约额59 亿元,住宅地产项目实现销售签约额248 亿元。公司基本完成五大城市群15 个城市/区域的布局,城市的营收分布较往年更加均衡,广州、北京、上海、惠州、天津、重庆地区收入占比分别为28.03%、27.33%、13.45%、11.82%、10.44%、8.93%,抵御市场风险能力提升。公司通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式,新增项目20 个,新增权益建筑面积356 万平方米,实现权益投资额191亿元,总体可结算资源规划建筑面积1,533 万平方米。公司以合理价格补充项目资源,土储充裕,有助于公司业绩稳步提升。
(三)资管业务稳增长,自持业务盈利能力提升
公司资产管理业务整体实现营业收入25.1 亿元,同比增长11%;实现息税前利润12.9 亿元,同比增长9%。公司资产管理业务营业收入、息税前利润再创历史新高。报告期内,公司在北京、上海、天津等中心城市核心区位持有优质物业118.2 万平方米,公司逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化,自持物业的盈利能力持续提升,在提供稳定现金流的同时为公司开发业务的融资提供助力。
(四)杠杆总体可控,融资成本较低
报告期末,公司资产负债率为74.96%,同比提升1.88%,杠杆水平总体可控。公司完成含权公募公司债回售工作,“15 金街01”债券调整后三年票面利率为4.74%。2019 年1 月17日,公司完成20 亿元非公开发行公司债券(第一期),其中“19 金控01”票面利率为4.33%,“19 金控02”票面利率为4.47%。同时,公司申报私募公司债并取得60 亿元注册额度。公司融资成本较低,并且长期低成本资金为公司业务发展提供保障。中诚信证券评估公司对公司主体评级为AAA。
投资建议
金融街自持业务增长稳定,有望受益于资产证券化和Reits 的快速发展。公司深耕五大城市群并适度拓展卫星城区的项目,城市分布更加均衡。公司开发、物业出租、物业经营三项业务均实现较高水平的毛利率。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020 年的每股收益分别为1.21、1.38 元。以3 月29 日8.58 元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.09、6.22 倍。参照可比公司估值水平,公司2019 年的动态市盈率为7.09 倍,低于均值9.93 倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。
风险提示
地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。

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研究员: 中国银河 ● 潘玮
发布时间:2019-04-05

数据由 @港澳资讯 提供
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全部评论

峰--dfl04-20 22:19

可惜啊, 当时没梭一把

不知道怎么回事04-06 16:57

好像,5快多的时候没人出研报

遥望星空2016022004-06 00:05

参照可比公司估值水平,公司2019 年的动态市盈率为7.09 倍,低于均值9.93 倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。————————直接说12.5元更好!