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结合与公司的电话沟通，认可海通研报的说法
“协议约定，以2015 年1 月1 日为基准日，土地增值收益在扣除相关支出（增长部分的5%）后，若在原规划条件下产生的增值由中集享有，若在新规划条件下产生的增值，按照60%前海管理局，40%中集的比例进行分配。在新规划条件下中集享有的权益将通过土地等价交换（按照2015 年1 月1 日为基准）。根据深圳前海管理局、深圳规土委，基准日附近前海相关商业用地的出
让价/土地面积约为12 万/平方米（17 年9 月约为23 万/平方米），临近的工业用地的出让价/土地面积约为0.3 万/平米（07 年不超过0.05 万/平方米）。根据我们的测算，在扣除5%的相关支出后，在原规划下07 年到基准日产生的增值收益或超过10 亿元。在新规划下，以基准日为估值标准，公司享有的土地价值增值或达238 亿元（对应约19 万平方米土地），若公司今后将继续开发，还将会产生价值增值。根据公告，相关部门已经同意在前海服务区安排约5.7 万平方米供公司先期启动，其中约3.6 万平方米为先期启动项目的一期用地；”
容积率能到4就算烧高香，8那是做梦，看看深圳控股和深圳国际合作的项目就知道了，连深圳控股都拿不下8的容积率。
而且还要扣除公共配套面积，真正赚钱的住宅不知道能占比多少，也就是三分之一。
最后还要扣除至少一半的土增，再被管委会抢走六成......