[国信证券:买入]中国一、二线及都市圈房地产核心标的

估值低,具高分红潜质
公司每股重估净资产为16.36元/股,2019年动态PE较可比公司具有显着优势,若按可比公司平均动态PE估值,对应股价为13.4元。基于审慎原则,我们认为每股合理估值为13至16元,对应当前股价有8%-33%的空间。2015-2018年连续四年的现金分红率达30%以上,且静态股息率居A股主流地产股第一(2018年派息/2019年6月27日收盘价)。
房地产仍是支柱产业,未来将聚焦于一、二线及都市圈
经测算,在考虑到城镇化推进、改善需求、人口增长及供应缺口后,商品住宅开发仍有约279亿平方米(244万亿元)的市场空间;住宅开发产业链长,对国民经济的影响仍然很大。国际经验及客观规律决定了中国房地产行业未来将聚焦于一、二线及都市圈,这将是我国推进现代化的必经之路,既有利于优化人口和经济的空间结构,又有利于激活有效投资和潜在消费需求,增强内生发展动力,据波士顿咨询预测,我国城镇化将于未来20-30年趋于稳定,京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游5大城市群将聚集全国人口的50%-60%。
公司资源禀赋优,是一、二线及都市圈核心标的
公司坚持深耕一、二线主流城市,目前已实现核心都市圈及其重点城市的全覆盖;截至2018年末,一、二线城市土储占比超80%。公司销售额自2008年以来实现年复合增长率达30%,实力彰显;2019年以来,公司显着受益于重点布局的一二线城市住宅销售明显回暖,2019年1-5月,公司销售额同比增速达33%,位居行业前列,旗下商业平台金地商置销售额增速也高达53%,公司未来将继续受益于核心都市圈房地产市场长期健康的发展。
盈利能力较强,财务稳健
公司近10年预收账款复合增速达29%;2018年净利润率24.1%,在主流房企中位居第一;ROE保持18.6%的高位,居行业前列;ROIC为9.1%,显着高于融资成本4.8%,盈利能力强。截至2018年末,剔除预收账款后的资产负债率为51%,净负债率为48%,短期偿债能力保障倍数高达4.0,财务稳健。
风险提示
若房地产调控超预期,将导致公司未来销售不及预期,从而导致公司估值及盈利预测高估的风险。
具备“低估值+双增长”特质,维持“买入”评级
受益于一二线及核心都市圈回暖,公司2019年1-5月累计实现了33%的增长;公司2018年末预收款为697亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的106%,业绩锁定性佳,预计19-21年EPS为2.15/2.52/2.91元,年复合增长率18%,对应PE5.6/4.8/4.1x,维持“买入”评级。

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研究员: 国信证券 ● 区瑞明
发布时间:2019-06-28

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