[中泰证券:买入]2017年三季报点评:业绩拐点渐至

毛利改善助力业绩超预期,销售稳步增长
公司报告期营收下降是受营改增影响,本期营收不包含营业税导致去年基数较高,净利大幅增长主要得益于:1、本期结转项目公司权益比重提升使得少数股东损益占净利比重同比收窄8.6个百分点至21.1%,17年前三季度公司拿地权益占比约70%,同比扩大2个百分点,我们认为少数股东损益占净利比重已趋于平稳;2、结转项目中高毛利产品占比上升带动毛利率改善,报告期毛利率同比扩大2.1个百分点至32.23%,全年预计较去年改善。
销售方面,公司前9月实现销售额2081.6亿元,同比增长32.2%,市占率同比扩大0.3个百分点至2.26%,销售稳步增长同时,公司保持了良好的回款率,报告期销售回笼1812.4亿元,同比增长21.1%,回款率87%,维持在行业较高水平。展望四季度,公司可售货值充裕,前三季度新开工1790万平,同比增长40.1%,四季度推盘约1000-1200亿元,全年货值超3200亿,考虑公司当前较高的去化率(70%以上),我们认为公司销售全年有望向3000亿冲刺。
项目积极拓展,期待资源整合提速
前三季度公司新拓展133个项目,新增容积率建面2962万平,总地价1559亿元,同比分别大幅增长约156%和130%,楼面价约5260元/平,同比下降约10%,表明公司在积极扩张同时亦维持了较好的成本把控能力。从拿地区域看,公司坚持一二线为主、推进城市群深耕的战略,报告期一二线新增项目地价占比为78.9%,并加强了在长三角、京津冀、珠三角的强三线城市布局(如绍兴、徐州、盐城、沧州等)。报告期公司对中航集团20个房地产项目的整合基本完成,随着后续国改进一步推进和深化,作为央企地产整合的排头兵,公司资源整合有望加速。
财务稳中有升,创新融资方式
由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金(报告期新增有息负债约800亿元),公司杠杆率有所上升,截至三季度末,公司净债率103%,较16年末扩大47个百分点,短期偿债压力较16年末上升1个百分点至29%。得益于上半年提前抢占低成本资金,公司融资成本仍处于行业较低水平,三季度末累计有息负债综合成本约4.78%。
此外,三季度以来,公司积极创新融资方式、拓宽融资渠道,夯实公司的资金优势:1、9月底发行全国首单商业地产抵押贷款证券化产品(CMBS),规模35.3亿元,优先级预期收益率4.88%;2、10月底公司发行的租赁住房资产支持专项计划获上交所通过,产品规模50亿,此为全国及央企首单租赁类REITs;3、9月底获准注册50亿元的超短融及150亿元的中票。在行业融资持续趋紧的背景下,公司作为央企的禀赋及资源优势正逐步体现。
盈利预测及投资评级
公司是当前A股具备相对估值优势的龙头股之一,随着明年股权激励解锁及利润率改善,业绩逐步迎来向上拐点;随着国改的推进和深化,作为央企地产龙头,资源整合有望加速。我们预计公司2017、2018年EPS为1.25、1.44元,按照目前股价,对应PE倍数为8.5x、7.4x,维持“买入”评级。
风险提示:公司销售及业绩不达预期等。


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研究员: 中泰证券 ● 周子涵
发布时间:2017-10-27

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