[兴业证券:买入]2015年年报点评:土地投资战略合理 为持续发展打下基础

土地投资时间和空间战略合理,为持续发展打下坚实基础。2015年公司共新增项目50个,全年公司新增容积率面积约1308万平方米,总地价656亿元,拿地金额占销售金额比重为42.5%,较2014年32.1%的水平大幅提升,与2013、2012年水平基本持平。公司在投资上坚持差异化拓展策略,加大了市场复苏快、库存压力小的一二线城市的拓展力度,一二线城市新增面积和地价分别占比达85%和93%,显着高于2014年70%和89%的水平。从布局城市看,公司2015年拿地金额较高的城市包括北京、佛山、上海、广州、成都、福州,其中公司在北京、佛山、成都、上海拿地金额都大幅增加。截止2015年底,公司在全国覆盖60个城市(上年为57个);土地储备为5482万平米,其中一二线城市占比74%,可以满足公司2-3年开发需求。
业绩基本符合预期,分红比例大幅提升。2015年公司实现营收1234.29亿元,同比增长13.18%;实现归母净利润123.47亿元,同比增长1.21%。从签约销售看,公司2015年实现签约面积1218.3万平方米,同比增长14.22%;实现签约金额1541.0亿元,同比增长12.75%。2015年公司珠三角、长三角和环渤海三大城市群分别实现签约金额505、324和321亿元(上年珠三角突破400、长三角和环渤海突破200亿元);成渝、中部地区也分别突破160亿元(上年突破150亿元),公司销售呈现"聚焦核心城市、销售快速增长"的态势。公司全年实现销售回款1529亿元,回笼率99%,较上年大幅提升13个百分点。从分红情况看,公司拟每10股派发现金红利3.45元,分红占净利润比率为30%,较2013、2014年20%左右的分红水平大幅提升。以公司当前股价9.49元计算,股息率3.6%,在地产板块处于领先水平。
毛利率稳中有升,资产结构有效改善。2015年公司实现销售毛利率33.2%,销售净利率13.6%,同比分别上升1.2、0.6个百分点。在2015年公司更多的使用合作开发的方式运作项目,虽然少数股东权益有所增长,但公司项目毛利率得到有效保障。公司全年累计发行60亿元中期票据和50亿元公司债,融资成本均小于5%。截止2015年末,公司有息负债平均资金成本为5.2%,较上年大幅下降1.3个百分点。公司净负债率为115.5%,较上年140.2%的水平明显下降,公司资产结构有效改善。
多元化业务稳步推进,养老及金融业务持续发力。养老业务方面,公司全面落实"三位一体"养老战略,在继续做好北京"和熹会"养老机构试点的同时,新增上海西塘和熹会试点项目,并同步推进筹备广州、成都等地的养老机构。公司在保利社区内正式启动健康生活馆,目前已经投入运营6个健康生活馆。金融业务方面,公司信保基金累计管理规模413亿元,连续四年蝉联"中国房地产基金十强"。公司年内与保利投资、中金公司共同成立保利资本,未未来拓展房地产金融业务打下良好基础。
投资建议:公司业绩基本符合预期,土地投资时间和空间战略合理,为持续发展打下坚实基础。作为地产行业龙头,公司将持续受益于行业基本面改善。公司估值较低,具有较高的安全边际,看好公司的长期投资价值。预计公司2016、2017年EPS分别为1.40和1.63元,对应PE分别为6.8和5.8倍,维持"买入"评级。
风险提示:行业销售复苏不及预期。

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研究员: 兴业证券 ● 阎常铭,齐东
发布时间:2016-04-18

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