[天风证券:买入]2019年半年报点评:业绩实现高增长 物业板块谋求上市 长期助力提振估值

业绩大幅增长,项目毛利率同比提高,结转项目权益比例提高
公司2019 年上半年实现营业收入711.2 亿元,同比增长19.5%,较2018H1 增速提升10.2个百分点。实现归母净利润99.6 亿元,同比增长53.3%,较2018H1 增速大幅提升38 个百分点。上半年公司结转项目毛利率39.75%,同比提升4.36 个PCT,实现结转净利率18.23%,同比提升2.58PCT,结转项目权益比例76.8%,环比提升4.5 个PCT,比去年同期提升6.9 个PCT,18、19 年公司拿地权益持续提升,预计下半年公司结算权益比例有望保持。
销售额维持稳定高增长,年初至今拿地积极、均价高位回落
2019 年1-7 月,公司实现销售面积1823.94 万方,同比增速12.56%,保持稳定,累计销售均价1.53 万元/平米,维持高位稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司2019 年1-7月销售增速比去年有所回落,但仍然处于行业较高水平。 2019 年1-7 月公司累计新增计容建面1222.86 万方,同比29.66%,地售比0.27,环比1-6 月明显提升0.06,表明公司7 月拿地态度积极,预计后续随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。但公司在17 年拿地均价同比上涨21%,明显超过销售均价涨幅,后续结算毛利率恐受影响。
杠杆水平稳中有降,在手现金及其充裕
上半年公司杠杆水平稳中有降,融资优势持续明显。公司资产负债率79.3%,基本保持稳定;净负债率76.64%,环比下降3.92 个百分点,账面有息负债2710 亿元,有息负债综合成本仅约4.99%。强化现金管控,现金短债覆盖倍数高达2.95。截至2019H1 平均销售回款率约86%,同比上升8 个PCT,实现经营性净现金流入1549 亿元;在手货币资金1228 亿元,现金/短债覆盖倍数达到2.95,较2018 年末的2.33 提升0.62,处于行业领先水平。
物业板块谋求上市,投顾业务持续推进
公司全资子公司保利物业2019 年8 月向香港联交所上申请。截至4 月30 日,保利物业合同管理面积约3.7 亿平方米,在管面积近2.0 亿平方米,其中外拓项目在管面积近0.9 亿平方米。2018 年物业板块实现溢利总额3.36 亿元、截至2019Q1 实现2.25 亿元,同比大幅增加68%。物业板块上市后壮大公司轻资产业务,对公司业绩、估值双双提振。
投资建议:
报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长,主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升,预计全年结算加快、且权益占比有望保持;年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高,在手土地储备充足,足够未来2-3 年发展,且具备资源优势,为未来业绩提供支撑;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀;加之物业板块在港交所递交上市,长期看对估值带来提振作用。虽然2017 年公司拿地成本或有提升,但公司结转业绩提速明显,基于此我们将公司19-20 年归母净利润分别由243.44亿元/296.13 亿元上调为250.25 亿元/297.21 亿元,EPS 分别由2.05 元/2.49 元上调为2.1 元/2.5 元,对应PE 为6.62X、5.57X。维持“买入”评级。
风险提示:销售增速不及预期、政策变化不及预期。

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研究员: 天风证券 ● 陈天诚
发布时间:2019-08-14

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