[东吴证券:买入]保利物业IPO申请材料获证监会受理

保利地产公告:全资子公司保利物业境外(H股)首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。
点评
保利物业IPO有所推进,申请材料获中国证监会受理。公司公告全资子公司保利物业境外(H股)首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理,如果顺利单独分拆上市,将助力公司物业板块加速发展。2018年,保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业,共同打造全国化的校园物业管理平台;同时与天凝镇政府达成战略合作,正式开启“政府+企业”共建共治的新模式,成为行业内首个涉足乡镇公共治理的物业服务企业。截至2018年末,公司物业管理布局全国131个城市,综合实力位居国内物业管理行业前五。保利物业物业管理面积增长迅猛,截至2018年6月末,保利物业合同面积首次突破2亿平米,同比增长66.18%;其中外拓项目面积占比高达58.19%,外拓项目中非住宅项目面积占比近50%。未来保利物业成功在港交所上市后,融资环境将有所改善,充足现金流保障“内生性增长+外延式拓展”双轮驱动,规模效应、品牌效应有望持续显现。
销售表现靓眼,投资相对稳健。2019年4月,公司实现销售面积255.16万平米,同比增长21.26%;销售金额374.23亿元,同比增长15.27%。2019年1-4月,公司累计实现销售面积955.20万平米,同比增长18.93%;销售金额1470.83亿元,同比增长23.19%。根据CRIC发布的百强销售排行榜,公司1-5月累计实现销售面积1234万平米,同比增长20%;销售金额1900亿元,同比增长22%,已完成全年销售计划的38%,公司将大概率实现5000亿元的销售计划。公司投资较为稳健,1-4月累计拿地金额186亿元,同比减少76%;拿地面积340万平米,同比减少66%,累计拿地金额5452元/平米,是同期销售均价的35%,有效保障未来毛利水平。
投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,提升竞争力。我们预计2019-2021年EPS分别为2.10、2.63、3.15元,对应PE分别为5.80、4.63、3.86倍,维持“买入”评级。
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。


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研究员: 东吴证券 ● 齐东,陈鹏
发布时间:2019-06-04

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