[中银国际:买入]2018年年报点评:销售再度百亿增长 央企成长龙头

保利地产2018 年实现营业收入1,945.6 亿元,同比增长32.7%;实现归母净利润189 亿元,同比增长20.9%;每股收益1.59 元。2018 年公司实现销售额4,048.2 亿元,同比增长30.9%,其中一二线城市签约金额占比77%, 年度综合去化率83.6%。公司新增土地储备3,116 万方,报告期末待开发建面9,154 万方,可保障2-3 年开发需求。考虑到公司结算资源充足,融资优势显着,在行业集中度提升的背景下,我们预计公司2019-21 年EPS 分别为1.95/2.50/2.78 元,对应19 年PE7.4 倍,维持买入评级。
支撑评级的要点
业绩稳健毛利率提升,结算资源充裕。2018 年公司实现营业收入1945.6 亿元,同比增长32.7%;实现归母净利润189 亿元,同比增长20.9%; 销售毛利率32.5%,同比增长1.4 个百分点。业绩增速低于营收增速主要因为1)结转项目权益比例较低,少数股东权益占比扩大7.1 个百分点至27.7%;2)期内计提资产减值损失23.5 亿,同比大幅增加22.9 亿。2016-18 年,公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%,均高于当期营收及利润增速,未来业绩潜力可期;同时,18 年末公司预收账款同比增长33.1% 至2998 亿元,覆盖结算收入1.6 倍,业绩锁定性强。
销售再度千亿增长,土储聚焦核心城市群。2018 年公司实现销售面积2,766.1 万方,销售金额4,048.2 亿元,分别同比增长23.4%、30.9%,销售金额连续两年实现千亿增长,市占率提升0.39 个百分点至2.7%,年度综合去化率83.6%。其中一二线城市签约金额占比77.3%;珠三角、长三件、京津冀三大城市群分别占比29%、19%及11%。2018 年公司新增拓展项目132 个,计容建面3,116 万方,拿地金额1,927 亿元,分别同比下降31.1% 及 30.3%,一二线城市占比74%;其中通过收购合作、旧改、产业拓展等方式的金额达54%,渠道多元化。2018 年末,公司待开发建面9,154 万方, 在建规模10,390 万方,可保障未来2-3 年开发及销售需求。考虑到公司布局以一二线城市为主,今年以来复苏迹象明显,需求持续增长,预计今明两年销售延续高增态势。
杠杆率稳中有降,融资优势显着。2018 年末公司资产负债率和净负债率分别为77.97%和80.55%,维持行业较低水平。公司新增有息负债综合成本5.24%,整体有息负债综合成本仅5.03%,为行业较低水平;负债结构健康,除2,812 亿未使用银行授信头寸外,中票、公司债、超短融、REITs 等产品均已发行,融资优势明显,龙头地位巩固。
估值
我们预计公司2019-2021 年EPS 分别为1.95/2.50/2.78 元,对应2019 年PE7.4 倍,维持买入评级。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑,政策改善不及预期。


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研究员: 中银国际 ● 晋蔚
发布时间:2019-04-18

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