[天风证券:买入]2017年年报点评:业绩符合预期 拿地扩张积极 市占率有望加速提升

事件:公司披露2017年年报,全年实现营业收入总额1463.06亿元,同比下降5.46%,实现归母净利润156.26亿元,同比增长25.8%,基本每股收益为1.32元,同比增长20.00%。公司全年实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.3%,签约销售额3092亿元,同比增长47.2%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%。
业绩符合预期,可结算资源充足
公司此前业绩快报预告归母净利润为156.8亿元,年报披露业绩为156.26亿元,误差不到0.35%,符合市场预期。公司在营业收入略有下降的情况下实现了归母净利润的大幅提升,主要有两个原因:(1)利润率提升。2017年公司综合毛利率31.05%,较16年提升2.05个百分点;房地产业务结算毛利率30.50%,较16年提升2.48个百分点;净利润率13.45%,较16年提升2.42个百分点。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,2017年投资收益16.8亿元,同比增长34.77%。而这一块在营业收入里是没有体现的。截止到2017年底,公司账面预收账款2253.06亿元,预收款/营业收入高达154%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,同比增长22.3%,公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。
销售规模再创新高,18年目标4000亿
2017年,公司把握市场机会,销售规模再创新高,实现签约销售额3092亿元,同比增长47.2%;签约销售面积2242万平方米,同比增长40.3%。从区域分布看,三大核心城市群占比近70%,一二线占比82%,三四线占比提升至18%主要原因为实现了珠三角城市群全覆盖。公司在7个城市市占率排名第一,23个城市排名前三。从产品结构来看,住宅销售额占比85.5%,144平米以下中小户型占比92.4%。根据中国指数研究院的数据,公司2018年销售目标4000亿,对应增速29.4%。
拿地扩张积极,加大并购整合力度
2017年公司拿地扩张非常积极,新增项目204个,新增容积率面积4520平米,同比增长88%;总成本2765亿元,同比增长128%,拿地金额占销售额的89.4%,积极扩张态势明显。新增土地平均楼面地价6118元/平米,楼面地价/销售均价仅44%。从区域分布上看,公司仍然聚焦一二线城市的土地资源,新增土地面积中一二线占比63%,金额占比82%。公司新进入城市24各个项目,全国布局城市增加至92个。从拿地方式来看,公司加大了并购等合作方式拿地力度,全年通过并购获取81个项目,新增容积率面积2190万平米,达到总土地拓展面积的48%。2017年公司大型并购整合发力,完成与中航工业集团地产业务的整合,通过现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权的方案也获得股东大会高票通过,有望逐步解决同业竞争问题,公司市占率和业务区域有望进一步扩大。
未结建面超过1.5亿方,未结货值近2.5万亿
公司土地储备充足,截至2017年末,公司待开发土地储备面积9090万平米,足以保障公司未来2-3年的开发需求。其中一二线城市占比63%,三四线占比37%。我们测算,公司未结算项目(包括在建)建面超过1.5亿方,未结货值近2.5万亿。
债务结构合理,融资成本优势明显
随着公司积极拿地扩张,公司负债率水平有所回升,净负债率达到86.45%,资产负债率达到77.28%。但公司总体债务结构合理,一年内到期债务仅为公司账面现金余额的43.5%。从融资来源来看,银行借款占比66%,各类债券占比16%,其他类型借款占比18%。截至2017年底,公司银行贷款授信额度近3600亿元,剩余未使用额度超2000亿,在行业融资整体收紧的大背景下,公司在融资方面的优势愈加明显。公司平均融资成本仅4.8%,在行业内处于领先水平。
投资建议:公司土地储备充足,拿地扩张积极,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。根据公司最新年报数据和经营计划,我们上调公司2018-19年EPS由1.51、1.80元至1.68、2.10元,预测20年EPS2.72元,对应PE为7.9X、6.3X、4.9X,维持“买入”评级,6个月目标价18.96元。
风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不达预期


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研究员: 天风证券 ● 陈天诚
发布时间:2018-04-20

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