[东方财富证券:增持]销售同比翻倍 斩获首个英国开发项目

【事项】
2月8日晚公告,2018年1月,公司实现签约面积217.86万平方米,同比增长79.41%;实现签约金额316.49亿元,同比增长106.41%。
同时,公司还发布了获得房地产项目的公告。其中,公司通过合作方式取得英国伦敦市磨山公园项目地块,项目用地面积为47793平方米,公司需支付价款约为7465万英镑。土地用途为住宅用地。公司目前拥有该项目100%权益。
【评论】
销售大增,目标前三。新的一年,公司的销售取得开门红,2018年1月,公司实现签约面积217.86万平方米,同比大涨79.41%;签约金额316.49亿元,同比大涨106.41%。平均售价14527元/平方米,相较于2017年平均13791元/平方米,增长5.34%。在2017年,公司实现签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%,签约面积2242.37万平方米,同比增长40.27%。这是保利地产首次突破3000亿元,排名行业第五。在2017年12月20日召开的股东会上,董事长宋广菊表示希望未来三年内能重新回到行业前三。在明确的目标下,2017新增建面增速超过65%、前三季度新开工面积增速超过40%,公司可售资源充足,致使1月交出了满意的成绩单,销售同比翻倍,已然进步到行业第四。保利正在奋起直追,销售持续高增长,为未来收入结算提供保障。
拿地强度稍有放缓,获得英国首个开发项目。在经历了2017年12月的拿地高峰之后,公司2018年1月拿地强度有所放缓。在成都、福州、武汉、英国等地共获得13宗土地,对应总地价约212亿元,权益地价约146亿元。拿地销售金额比为0.67倍,较2017年有所降低。拿地权益方面,1月所拿地块中,6宗土地权益100%,其余7宗土地权益均在30%及以下,整体拿地权益金额比例为68.9%,权益面积比例为64.9%。另外,国内的项目共有12宗,规划计容建筑面积约为231万平方米,公司继续秉持以一二线城市为主的拿地策略,一二线城市新增建面占比78%,金额占比94%。由于通过股权收购方式获得的广州“城中村”改造项目需要承担全部改造成本102.79亿元,导致1月拿地成本偏高,国内项目的平均楼面地价为8904元/平方米。
据观点地产网,公司此次取得的英国伦敦市地块是Millbrook Park地产项目的一部分,占到总开发面积的30%。公司需支付价款约为7465万英镑,约合人民币6.53亿元,卖方St. Modwen获得净收益1610万英镑。保利地产将在其拿下的地块上建设706套新房和1400平方米的商业和零售空间,以及整个Millbrook Park大型社区的核心公共空间Millbrook广场。在2016年1月,保利地产就曾在英国购买过资产,以1.45亿英镑购得伦敦金融城的写字楼5 Fleet Place。而这次的项目是公司在英国的第一个房地产开发项目。保利负责人Arthur Wang表示,这是保利战略性的一大步,符合保利集团国际化的目标;对于伦敦市场,保利有一个长期的愿景,而保利也会在伦敦建立一支强劲的开发团队。可见保利对伦敦房地产开发市场长期看好,未来将进一步深入。公司在深耕国内市场同时,也坚持推进走出去战略,积极开拓海外市场,2016年已经布局9个项目,2017年再次在澳大利亚取得两个项目,这次进军英国房地产开发市场,是对地产开发主业的补充和完善。
基于以上判断,我们预测:2017、2018、2019年保利地产的主营收入分别为1450.37、1864.09、2312.28亿元,归母净利润分别为156.85、197.21、237.17亿元,每股收益分别为1.32、1.66、2.00元,对应市盈率分别为11.85、9.42、7.83倍。首次覆盖公司,给予“增持”评级。
【风险提示】
房地产市场销售不达预期风险;
融资难度加大风险;
各城市调控政策不确定性风险。


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研究员: 东方财富证券 ● 戴彧
发布时间:2018-02-10

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