[国泰君安:增持]整合提速 破壁立新

公司资产整合提速,未来业绩高增长有强保障,伴随区域结算毛利率的抬升,以及并购合作带来的投资收益和权益比的提升,公司估值和业绩都将迎来上修。
投资要点:
1. 维持增持评级,由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在14倍左右,因此维持公司目标价24.27元/每股,预计公司17~19年EPS分别为1.32/1.74/2.26元,对应PE为14.16/10.74/8.27倍。
2.补库存土储优势明显,土地储备超1.1亿方。截止3季报,公司已进入国内外87个城市,待开发和已开工未售的土地储备超1.1亿方。公司从2016年开始进入新一轮抢地,近2年土地投资维持高强度,待开发土储8211万方满足其未来3~4年的开发需要;且未来可推货值充足,近2年来累计土地获取面积-累计销售面积剩余储备规模超2579万方。与此同时,保利地产也在提速,2016年收购中航地产、2017年底开始整合保利置业,未来还会有更多的收购兼并大动作,公司将继续受益于资产整合带来的低廉土储,以及更多城市的拓展。
3. 2017年盈利改善,2018年业绩加速。公司近2年销售规模保持高增长,2017年进入3000亿销售梯队。一方面,2017年区域结算毛利率开启修复,华南片区贡献占比加大;另一方面,公司在体量和城市数量扩张的同时,依然维持较好的管控水平水平,管理和销售费用率下滑明显,加上投资收益率的增加,归母净利率从2016年的8%回升到11%。
4. 保利亟待改革激励,强化收入与绩效相关性。2016年形成“总部-大区-平台”的三级管理模式;于此同时激励机制改革继续,2016年第二期股权激励推出;2017年底跟投机制落地,开始从整合资源走向提升效率。
5. 风险提示:房地产调控趋严,信贷投放收紧。

相关股票:$保利地产(SH600048)$
研究员: 国泰君安 ● 谢皓宇,白淑媛,卜文凯
发布时间:2018-02-07

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