英皇国际(00163)拟6.88亿港元出售香港筲箕湾南安街物业

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智通财经APP讯,英皇国际(00163)发布公告,于2021年12月30日,卖方(公司的全资附属公司英皇物业发展)就买卖待售公司的所有已发行股份及待售贷款与买方(信裕行)订立买卖协议,代价为6.88亿港元(可予调整)。 于本公告日期,待售公司为Earn... 网页链接

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蓝天00072022-06-23 14:45

学习了

Ahxnz2022-03-25 03:42

总共配几次,不是15元吗

人弃我取淘金者2022-01-22 21:31

1.去年上半年果断高价拿地,今年果断割肉,这个叫有好事?好吧,确实有魄力,毕竟你这个融创小股东高兴就好。
2.不要拿香港武汉作为资产质量的借口,好像是别人强迫融创去武汉拿地王似的。其实根本就不是城市的问题(地域黑有啥意思),而是快周转的必然结果,好的地段早就没地了,只能去差的地方抢地王刷销量,碰到危机当然卖不上价。这就是融创粉口中的一二线优质土储,吹牛不上税,首创和武汉城建愿意拿多少钱买,融创愿意多少钱卖戳破了牛皮。
3.融创总资产的百分之八十五是负债,pb0.3只是对剩下的百分之十五的部分打折。没降低负债之前,总资产折扣率不会下降。
我懂不懂会计或个人情况如何跟融创的真实价值无关,你对我个人猜测基本全是错的,而且客观讨论股票就行了,上升到人生攻击有啥意义呢?如果你认为融创不是九折而是三折,可以融创回购啊,花三元买十元的资产多好,而不是现在来配股对不?你那么懂会计,说说为啥老孙愿意把十元的资产三元贱卖呗(怎么不见港资地产股贱卖股票?)?
说实话我觉得我是愿意讨论的,但如果是预设立场的辩论没有意义。我的观点已经列明,你认为融创好,那你继续,毕竟是你的钱,我无所谓。

叶公好萌2022-01-22 20:49

Anyway,怕说的不清楚,再回一个正经点的吧
1、现金更安全。可以查一下ROE,如何能在保证尽量安全的前提下赚更多的钱,预判市场情况该加杠杆的时候蒙眼狂奔,该降杠杆的时候断臂求生,这是最令人钦佩的管理层。
2、因为一个是原材料,一个是产成品,原材料按产成品估值再打折,而且对象只能是同业,所以压价。当然地段也是个决定性因素,香港地小钱多,金融发达,武汉鸟不拉屎的一个山一个湖,没人开发一辈子产生不了经济价值。
3、不知道你的具体意思是什么。我猜你说的是融创85%负债率,0.3pb,相当于九折,英皇我不了解,假设没负债,100块资产,卖了55,所以那样回的。
估计你做股票不长,对财务也知之不详,送你一句话:知之为知之,不知为不知,是知也。
知道自己知道和知道自己不知道大概率会赚钱,而不知道自己不知道是大多数长期投资者亏损的来源。

叶公好萌2022-01-22 20:18

回答问题:
1、因为高负债公司现金流差,低负债更安全。
2、母猪比猪仔值钱,因为母猪能下仔,猪仔还要养大才能卖钱。
3、因为债是实数,资产是虚数。

人弃我取淘金者2022-01-22 20:08

流通性危机来了,公司就要卖。这个道理大家都懂,谁能不知道呢,不用解释。
现在的问题是,第一为何有流通性危机的是高负债公司而不是低负债公司,高负债和低负债哪个更安全?第二同样是卖,为何融创资产要打很大折扣而英皇不用,按你的说法打四折卖的是配套商业所以卖不上价,可是问题是英皇卖的不也是商铺吗,人家怎么就能做到不打折?按总资产的比例来说英皇卖的比融创多多了,如何能够得出融创资产质量比得上英皇的结论?第三是为何风险大资产较差的融创打九折,风险小资产较好的英皇才打五五折?
这三个问题没啥好回避的。

叶公好萌2022-01-22 19:47

从来没有说你买的不好,都挺好。

如果你懂一点点企业经营估计就不会问这种问题了,为什么卖?因为现金流。现金流是企业的血,正常情况下1600亿现金可以有500亿强监管,如果加上一些融资(监管账户里的钱再融资),现金储备甚至可以到1300亿,现在非受限估计最多六七百亿,这还是处置资产回款300亿的结果,各方还需要运营费用,施工费用等等需要支付,这是储备,应对更差的情况。

三道红线总不会是管理部门拍脑袋想象的吧,其中之一就是现金短债比,如果一个普通人可能想账上有现金,提前把债还了呗,不然还得付利息,万科账上有1900亿,有息负债只有3000多亿,其实也可以早点还了(我看不到五千多亿应付款)。

不是说房价不会跌,是不会像你说的大规模的全国性急跌30%以上,甚至城市均价跌5%就会有紧急的政策予以支撑,这就是我投资全国性房企的底气,而甭管是央行还是住建还有很多“小工具”没有拿出来,信贷对民营房企还是闭门谢客,最差的情况也就这样了吧(单指融资和政策环境,不谈销售)。

$融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$

人弃我取淘金者2022-01-22 18:53

房价不会跌?都已经跌这么久了。
假如真能只靠不拿地和正常销售就能活,那融创干嘛要四折卖资产,0.3pb配股(其实是总资产折扣率九折,不过反正多数人认为是三折,那就当三折吧)?投资不能靠自己拍脑袋想象或是根据自己的逻辑推理,要看公司怎么做,事实就已经这样摆在眼前了,应该是找找自己逻辑哪里有偏差。
最后,就算你说的对,融创能够活下来,那我五五折买保证能够活下来,资产质量远好于融创的英皇国际不行么,干嘛要九折买勉强活下来的融创呢?英皇需要反复证明自己能够活下来吗?唯一的理由,不就是博融创弹性高吧,好比如真能买到最低点附近,反弹一下就有百分之二十的收益。但这也要看看前段时间跌了多少啊。

叶公好萌2022-01-22 16:39

两种商业模式,一个是种地的农民,一个是等果树结果的果农,但农民有良田五百亩,果农只守着一棵树,而且农民闲暇时的还在一亩地里种了一排果树。
那么看看果树里有什么呢?服务,280亿市值,融创7成股份,万达商管价值大几十亿的股份,商业商办酒店文旅几十个。
有风险吗,有。风险大么,大。便宜么,便宜。任何商业物业都是需要培育的,可能不会像九龙仓这个收租佬这么富裕,但香港也不是一天建成的。

最后,认真回复你一下,资产价格不会普跌暴跌,更不能急跌普跌暴跌,我说的是住宅,也就是融创的销售端,只要保持每月两三百亿销售数据,不拿地,即使不融资不出一年融创也能活的很好。

人弃我取淘金者2022-01-22 15:38

恰恰相反,对于英皇这种收租股而言,经营现金流是租金,相对而言稳定很多。而融创是快周转股啊,收租类物业占比很小,经营现金流是卖房收入,恰恰是和房价强相关的。事实上这几年除了上海深圳杭州等少数地方,多数地区的房价是下跌的,所以考虑快周转地产股的经营性现金流能不考虑房价么?拿房价的涨跌例子就是针对快周转公司的。所以谁的自由现金流更稳定呢?这还是基于两者都能永续经营的基础上,事实上英皇作为一个融资成本二点几的公司,不永续那需要外星人攻打地球这种黑天鹅。融创能否永续谁也不敢打包票吧,就算永续,未来还能够像以前一样五倍十倍杠杆快周转么?生存下来未知,假设生存下来后规模未知,房价未知,土地储备未知,未来现金流如何推断呢?
四一折或许有一些特殊因素,但就算没有,说融创能够相对于财务报表账面值不打折卖出资产,显然很难做到,否则能卖早卖了,还会暴各种负面新闻么?既然英皇可以不打折或大幅溢价卖资产还卖了很多,融创卖的少而且打很多折(没有你说的特殊因素也不可能卖到八折吧?难道特殊因素能够折价一半?),这资产质量还需要洗地么。
最后声明一下,英皇是个不知名的小公司,之所以拿他来对比是因为最近刚好在卖资产。如果觉得拿英皇不配和融创这种知名公司比,我也不争论,换成新鸿基,恒基,长实地产,新世界等港资头部公司来比也可以。算算总资产折扣率(估值水平)和经营的稳定性(风险水平),就一目了然了。