绿城管理毛利率下降简单分析

1、商业代建的毛利率下降

2017、2018、2019的商业代建毛利率分别为61.4%、55.7%、46.2%。招股书中也有比较详细的解释,是因为与业务伙伴合作的代建项目增加较多。在这种模式下,总收入的20-30%作为公司的毛利,剩余部分作为销售成本给合营公司。因此这部分的毛利率只有20-30%,比自己负责的在建项目60%左右的毛利率低很多,所以整体毛利率下降。

在目前合营公司处于业务扩张的阶段,在合作方提取了优先盈利之后,剩余的收入在扣除固定支出和人力成本之后,2017-2019年均为负(分占合营公司业绩为亏损)。轻资产模式的最主要成本就是人力成本,当合营公司的项目团队配备差不多之后,在管的项目可以大幅增加,边际效应可以大幅提升,届时分占合营公司的业绩会大增。相当于毛利率下降了,但投资收益增加了。

2、净利润2019年仅比2018年稍微增加

除了上述的毛利的原因外,2018年的所得税实际税负为11.8%,因为2018年有两间附属公司(绿城时代及绿城北方清盘所导致的亏损),而2019年的实际税负为27.7%,部分可以解释2019年净利润未增长的原因。若恢复2018年的税负为27%,则2019年的净利润可增长26%。

3、代建模式最大的优势还是在于品牌的使用。对于小地产公司拿地绿城代建开发的售价,可能比自己开发卖的售价高很多,而且品质更高,去化更快。绿城管理在这个过程中,除了收取管理费的固定收入和根据销售业绩提取激励之外,也可通过投资入股等方式,获取更大的收益。这种全新的轻资产模式,跟2019年年初物管行业刚上市时市场对它的主流认识,有异曲同工之效。

 $绿城管理控股(09979)$  

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全部评论

新城敢死队09-22 02:55

你好,请问你分析过实际税率的问题么?我看中报披露,绿城管理的所得税率是15%,单身实际税率却到了27%

饭粒饭粒08-19 21:31

如果真有小开发商倒逼或资金链风险的话,那肯定避免不了这个风险。正常情况下,绿城管理还负责销售,应该可以通过销售进度来分步收回代建费和投资收益。

侯文宽08-19 15:03

投资入股还是会产生一些问题,类似于银行贷款但又比银行贷款出现违约的概率大很多。

装套子里的人07-14 09:00

这点我觉得您说得很有道理。我强烈看好绿城管理的原因也是 他是行业龙头/未来增长可期,这些都是明牌。

饭粒饭粒07-14 08:36

对于一个新的行业,市场对它的认识也是一个逐步深入的过程。物业刚上市的时候大家应该也没意识到增值服务的空间吧。我一般不会因为估值太高而卖掉股票,而是看它的行业的增速和前景,公司能不能继续占有更多的市场份额。