越秀房托2021年度业绩点评

持中国资产组合最大REITs,精耕大湾区核心商业房产

3月7日,越秀房产信托基金发布了2021年度业绩报告。报告期内,基金收入总额约17.97亿元人民币(下同),同比增长2.2%;期末出租率约为92.0%;物业收入净额12.98亿元,同比减少1.8%。2021年可分派总额7.98亿元,按年增长23.0%;每个基金单位派末期息约0.0985元人民币(约等于0.1218港元)。合计全年派发股息约0.2451港元,按年增长6.9%。

之前曾经提到过,我在去年底参与了越秀房托用于收购越秀金融大厦的供股。而且,因为当时股价剧烈下跌至供股价,而我认为以我的持股按比例所获供股数量太少,因而特地在市场上直接以供股价买入了很大一部分基金份额。

我认为那是一次很好的低价买入大湾区核心商业房产的好机会,主要因为以下两点:

1.越秀房托拥有大湾区,尤其是广州最优质的商业物业。

广州的办公楼市场一直以来是全中国最健康的办公楼市场。2021年,广州甲级办公楼存量561.72万平米,在北上广深中最少;空置率7.6%,在内地一二线城市中最低。

越秀房托持有的位于广州天河区的国金中心、越秀金融大厦地理位置优越,建成年份很新。此外,越秀房托持有的武汉越秀财富中心也是位于核心区的新楼。这三处物业占了整个REITs资产的72%。其他广州物业资产虽然稍显老旧,但位置都非常不错,只要投入一些资金翻新,仍然具有很大的升值和收租潜力。

公司在2021年收购越秀金融大厦之后,资产规模大幅提升,收入集中度更加分散,对未来稳定的收入提供了可靠的保证。完成收购后,越秀房托的规模已经成为香港和新加坡上市房托中持有中国资产组合最大的REITs

虽然管理层预计2022年不会再有大笔资产收购,但我仍然看好在未来数年有不断的新资产注入,其中尤其期盼的当属同样也是越秀商业旗下的广州ICC环贸中心

2. 越秀房托拥有稳健的负债率、极低的借贷利率和极高的派息率。

疫情对REITs或者出租物业为主的公司最大的负面影响是中短期内收入下降,越秀房托如此,我持有的领展、太古地产同样也是如此。但疫情对这类公司带来的最大好处是可以获得更低的融资。REITs这个生意3个主要盈利方式:涨租金提升收入、低买高卖资产和低息借贷赚租金差价。其中最简单可靠的就是第3种:用低成本的融资,赚融资成本和租金之间的价差(在遵守借贷比例限制条件下)。

越秀房托完成对越秀金融大厦的收购后,借贷总额占总资产的百分比为40.2%,仍然低于房托基金守则所规定的最高借贷限额50%。(2020年12月4日,香港证监会正式发布《房地产投资信托基金守则》(即REIT Code)修订版,将房地产投资信托基金的借款限额由资产总值的45%增加至50%。

越秀房托的借贷利率,近几年一降再降。全年平均借贷利率从2019年的3.82%,下降到2020年的3.35%,又到2021年的2.52%。截止2021年12月底,借贷的总体利率为2.25%。(顺便提下:截止2021年9月,领展的平均借贷成本下降至2.30%)可以想象未来几年,随着经济复苏,租金走入上升通道,基金收益涨幅将远高于租金涨幅。

按照信托契约,越秀房托每年须向持有人分配最少90%的可分派收入。因而,越秀房托的股息率常年在6%以上,平均为6.7%。目前7.5%左右的股息率,差不多是10年来最高,说明股价处于“合理偏低估”的位置。

对REITs的投资,我的预期收益是资产估值上涨+股息收入合计10%的年均回报,越秀房托符合这个标准。每年2-3%的租金上涨+7%左右的股息收入,个人认为是很不错的选择(当然,前提是我能满意10%的年化收益率)。

基于以上2个原因,我会把越秀房托作为我的长期持仓。以2/3左右的资产净值价格,拥有广州、武汉、上海和杭州对个核心地段的甲级办公楼和零售物业,每年获得一个7%左右的几乎是无风险收益的股息,当这样的房东很惬意。

附:历史长文

《越秀房托2020年度业绩简评及持仓说明》

附:

《各大城市核心商圈甲级写字楼存量排名》

权益披露:

发文之日,本人持有越秀房产信托基金;本文不构成投资建议。

$越秀房产信托基金(00405)$    $太古地产(01972)$    $领展房产基金(00823)$

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全部评论

四十而知价投04-10 12:21

会增加中期融资成本,不会在1-2年内有重大影响。

雅客周04-10 10:02

美国走上加息通道,不知会对融资成本造成多大的影响?

两路向北03-16 10:15

挺好,可惜没在港股通。

卉当凌绝顶03-11 09:36

越女事务所 2022-03-10 21:22(俄巨富财产被冻结...)看到的越秀 再深入了解下